kredyty hipoteczne Archives » Finansowy Ogar

Inflacja, stopy procentowe i dopłaty do kredytów. Co Przyniesie Rok 2025?

Bartosz Nowak — Thu, 23 Jan 2025 15:23:30 +0000

Inflacja, stopy procentowe i dopłaty do kredytów. Co Przyniesie Rok 2025?

W rok 2025 wchodzimy ze sporymi oczekiwaniami. W końcu powinny nadejść tak długo wyczekiwane obniżki stóp procentowych. W końcu jest szansa na spadki cen na rynku nieruchomości. Kredytu 2% już nie ma, 0% też nie, Ale może jednak przyszykują coś innego?

W dzisiejszym wpisie omówimy:

KPO, ceny energii i ich wpływ na inflację – czy spadnie?
czy wysokie stopy procentowe zostaną z nami na dłużej?
czy będzie nowy program dopłat do kredytów?
rynek kredytów hipotecznych w 2025

Jeśli preferujesz wersję video, to tekst ten omawiam też w 20 odcinku na kanale YouTube, który zamieszczam poniżej:

Stado czarnych łabędzi

Prognozowanie czegokolwiek w dzisiejszych czasach to trochę wróżenie z fusów. Wisi nad nami tyle niewiadomych, które mogą wpłynąć na całkowitą zmianę sytuacji gospodarczej na świecie, że ten kto dokładnie przewidzi co będzie za rok, to zaraz powinien wysyłać Totka.

Pamiętacie tego mema, gdy pośrednik kredytowy mówił, że stopy procentowe w kolejnych latach nie wzrosną?

No to teraz mamy podobnie. Wojna na Ukrainie, czy na Bliskim Wschodzie. Trump wraca na fotel prezydenta Stanów Zjednoczonych. Upadają rządy w kolejnych państwach Europy. W Polsce też przed nami wybory prezydenckie.

To wszystko w mniejszym lub większym stopniu może mieć przełożenie na sytuację geopolityczną, ceny surowców, giełdy, waluty, rynki nieruchomości i długo można byłoby tak wymieniać.

Na potrzeby tego odcinka załóżmy jednak, że najbliższy rok będzie “spokojny” jak na dzisiejsze czasy. Nie będzie żadnego nowego wirusa, wojny ani innego czarnego łabędzia. Czego przy takich założeniach możemy się spodziewać w najbliższym roku?

Inflacja - dlaczego jest tak ważna?

Wzrost inflacji w poprzednich latach odczuliśmy wszyscy widząc drastyczne podwyżki cen. Płaciliśmy więcej za fryzjera, za usługi budowlane, za parkingi. Więcej wydawaliśmy na czynsze, na paliwo na stacjach benzynowych czy w sklepach robiąc codzienne zakupy do domu. Na miarę symboliki urosły już choćby ceny sztabek … wróć … kostek masła.

Dlaczego zajmujemy się inflacją? Niemal wszyscy czekają na spadki cen nieruchomości. Ale wysoka inflacja przekłada się na wyższe koszty pracy, czy materiałów budowlanych co skutecznie powstrzymuje rynek mieszkaniowy przed spadkami cen.

Ponadto, by walczyć z wysoką inflacją, Bank Centralny podwyższa stopy procentowe co wpływa na wysokość rat kredytów płaconych przez każdego z nas.

Mówi się, że mamy najdroższe kredyty hipoteczne w Europie. Owszem zaraz po Serbii, bo w samej Unii jesteśmy niechlubnym liderem. Tylko, że dopóki inflacja nie spadnie, to Rada Polityki Pieniężnej stóp nie obniży. Ostatni odczyt inflacyjny (grudzień 2024) był na poziomie 4,8%.

Przypominamy, że cel inflacyjny NBP to 2,5% z odchyleniem +/- 1%. Możemy więc przyjąć go na poziomie 1,5% – 3,5% pp. Jak widać, nadal jesteśmy sporo powyżej.

Inflacja 2025 - czy ceny spadną?

Gwoli wyjaśnienia. To, że inflacja spada nie oznacza, że spadają ceny. Jak w styczniu przytyjesz 10 kg. A w lutym już tylko 5, to nie oznacza, że schudłeś. I tak też jest z inflacją. Ceny nadal rosną, tylko wolniej.

Na początek spójrzmy na wykresie jak wygląda wskaźnik inflacji w Polsce w latach 2020 – 2024.

Opracowanie własne na podstawie danych GUS

W pierwszym półroczu 2024 roku mieliśmy inflację w okolicach 2%. Dlaczego więc Rada Polityki Pieniężnej nie obniżyła stóp procentowych?

Bo niskie ceny były spowodowane tymczasową obniżoną stawką VAT na żywność i zamrożeniem cen energii dla gospodarstw domowych. Po prostu rząd do tego dopłacał.

Po zdjęciu tarcz mamy inflację na poziomie około 5%. I teraz kolejny rząd od nowego roku także wprowadza dopłaty do cen energii. Całkowitym zbiegiem okoliczności jest fakt, że dopłaty będą do momentu wybrania nowego Prezydenta Rzeczypospolitej. No co za przypadek 🙂

Można więc śmiało założyć, że do tego momentu znowu zobaczymy spadki inflacji, a potem od września prawdopodobnie skokowy wzrost. Czy Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy wcześniej? Wiedząc, że rzetelną informację na temat inflacji zobaczą dopiero po wakacjach?

Kolejnym czynnikiem o którym rzadko się wspomina, a na który często reagujemy entuzjastycznie jest odblokowanie środków z KPO. W przyszłym roku Polska planuje wydać na inwestycje 120 mld zł, z czego 90 ma pochodzić z Krajowego Planu Odbudowy!

Dodatkowy pieniądz w obiegu krótkoterminowo może mieć proinflancyjne skutki. Więcej pieniądza, to spadek jego wartości. Jeśli chcecie w przystępny sposób dowiedzieć się skąd się bierze inflacja, to obejrzyjcie … Kaczora Donalda. Nie śmiejcie się, na prawdę polecam 🙂

Wg projekcji Narodowego Banku Polski z listopada 2024, przyszłoroczna inflacja spodziewana jest na poziomie 5,7%. Zaś z uwzględnieniem zamrożenia cen energii 4,3%. Cel inflacyjny ma być osiągnięty dopiero w roku 2026 (2,8%).

Stopy procentowe - kiedy wreszcie spadną?

Biorąc pod uwagę to co już zdążyłem dziś powiedzieć, to czy zmieniłem zdanie odnośnie tego, że prędzej zobaczymy obniżki stóp procentowych niż podwyżki? Nie!

Nadal obstawiam, że doczekamy spadków. Sam nie mogę się tego doczekać, by kredyty były oferowane w końcu z racjonalnym oprocentowaniem. Ale czy mam jakieś obawy?

Tak. Jeszcze niedawno przewidywano obniżki na wiosnę roku 2025ego. Teraz już niekoniecznie.

Osobiście obstawiam że do września RPP stóp nie ruszy. Raczej dopiero na koniec roku. Jestem też sceptyczny odnośnie samej dynamiki spadków.

Niestety perspektywa stale rosnących cen energii powoduje, że inflacja może nie spadać tak szybko jakbyśmy tego oczekiwali.

Czy coś jednak przemawia za tym, że kredyty stanieją?

Stopy procentowe - argumenty za spadkami

No dobrze, to czemu stopy mają spadać? Skoro jest tyle obaw? Bo nadal argumentów za tym jest po prostu więcej.

Choć dopłaty do cen energii trochę zaburzają obraz to jednak inflacja jest w trendzie spadkowym. I więcej wskazuje, że jednak możemy spodziewać się jej dalszych spadków.

Europejski Bank Centralny czy FED w Stanach Zjednoczonych już obniżają stopy procentowe. Jeśli nasz Bank Centralny chce zachować stabilność naszej waluty i jednocześnie wesprzeć rodzimych eksporterów, to także należy się spodziewać obniżek stóp z naszej strony.

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP

Realna stopa procentowa, czyli (zestawienie głównej stopy procentowej i inflacji) od początku 2024 roku jest dodatnia. Widzimy to na powyższym wykresie.

Aktualnie główna stopa procentowa (tzw. referencyjna) na moment publikacji wpisu (styczeń 2025) jest na poziomie 5,75%. Inflacja zaś poniżej 5%. Robi się więc już przestrzeń do obniżek i wkrótce takie powinniśmy zobaczyć.

Nadal jednak zasadne jest pytanie… Kiedy i w jakim tempie będą obniżać.

Dopłaty do kredytów 2025

Kredyt na Start czy inaczej mówiąc 0% mający zastąpić Bezpieczny Kredyt 2% można już spisać na straty. Rząd nie przewiduje na to pieniędzy, nie ma poparcia społecznego, ludzie bardziej boją się dalszych wzrostów cen.

Ale prawdopodobnie coś będzie. Wg wypowiedzi Ministra Rozwoju i Technologii Krzysztofa Paszyka, rząd pracuje nad rozwiązaniem coś a’la Mieszkanie dla łodych.Młodych 2.0.

Przypomnę, że program ten polegał na dofinansowywaniu wkładu własnego podczas finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym. Biorąc kredyt mogłeś dostać 10%, 20%, nawet 30% dopłaty do wkładu własnego z Banku Gospodarstwa Krajowego. W zależności od tego ile miałeś dzieci, w jakiej lokalizacji nieruchomość kupowałeś i o jakim metrażu.

Wydaje się, że tym co przekonuje rządzących, by stworzyć program coś na wzór popularnego w latach 2014-2018 MDMu jest fakt… że nie spowodował on zbytnich wzrostów cen na rynku nieruchomości.

Szerzej o tym jak poprzednie programy dopłat do kredytów wpływały na ceny nieruchomości mówiłem w odcinku 8, który zamieszczam poniżej.

Szereg limitów ceny maksymalnej za m2, limitów metraży kupowanych mieszkań czy ograniczenia samej puli kredytów spowodowały, że nikt w tym czasie o żadnej bańce na rynku nieruchomości nie wspominał.

Na ten moment jednak nie mamy żadnych konkretów, więc będę się tym tematem zajmował, jak już poznamy jakieś szczegóły.

Rynek kredytów hipotecznych 2025

Jak więc będzie wyglądał rynek kredytów hipotecznych w tym roku? Wg mnie … stabilnie. Średnie zarobki Polaków rosną, a co za tym idzie zdolności kredytowe. Ludzie przyzwyczaili się do wysokich cen kredytów, choć nie każdy jest w stanie takie zaakceptować. Jest więc popyt na kredyty, ale jest on umiarkowany.

Co ciekawego może wydarzyć się w roku 2025? Dwie rzeczy które omówiliśmy, czyli długo wyczekiwane obniżki stóp procentowych i ewentualne ogłoszenie nowego programu dopłat do kredytów.

Trzecim aspektem, o którym warto wspomnieć jest … refinansowanie kredytów. Już niemal co 6 aktualnie udzielany kredyt hipoteczny jest przeznaczony na spłatę innego kredytu. Ludzie w poprzednich latach zaciągali zobowiązania na szczycie stóp procentowych i wielu z nich zwyczajnie opłaca się teraz taki kredyt przenieść. Ewentualna obniżka stopy referencyjnej, tylko zwiększy potencjalną liczbę zainteresowanych. Zaryzykuję stwierdzenie, że najbliższe 2 lata będą rekordowe pod kątem wartości przenoszonych kredytów.

Jeśli chciałbyś sprawdzić, czy w Twoim przypadku przeniesienie kredytu do innego banku jest opłacalne, to napisz do nas maila na biuro@finansowyogar.pl lub wypełnij formularz, który znajdziesz w zakładce „Kontakt”.

The post Inflacja, stopy procentowe i dopłaty do kredytów. Co Przyniesie Rok 2025? appeared first on Finansowy Ogar.

Kredyt dla programisty na ryczałcie lub IP-Box

Bartosz Nowak — Fri, 17 May 2024 22:09:52 +0000

Kredyt dla programisty na ryczałcie lub IP-Box

Jesteś młody, nie masz długów, dobrze zarabiasz i chcesz kupić mieszkanie, ale okazuje się, że jest problem z bankiem. Rzuciłeś etat, masz małe koszty działalności, ale banki nie lubią ryczałtowców, a IP Box nie ogarniają. Kolejny problem pojawia się, gdy informujesz o tym, że wystawiasz faktury podmiotom zagranicznym, które płacą Ci w dolarach. Kredyt dla programisty na ryczałcie to nie jedyny przypadek, który stanowi dla banków wyzwanie.

W tym artykule wykładamy na stół, jak w rzeczywistości wygląda podejście banków do programistów na działalności przy liczeniu zdolności do kredytu hipotecznego.

Wpis należy do cyklu artykułów na temat zdolności kredytowych. Poniżej znajdziesz szczegółowe informacje na temat podejścia banków do poszczególnych źródeł dochodu, co powinno Ci ułatwić przygotowanie się do kredytu hipotecznego.

Kredyt dla programisty na ryczałcie

Nie jest tajemnicą, że do tej pory budowanie zdolności kredytowej na podstawie działalności gospodarczej rozliczanej w formie ryczałtu nie było najlepszym pomysłem. Banki tłumaczyły się, że w ten sposób przedsiębiorca ewidencjonuje przychody z działalności, ale nie ma informacji o kosztach. Przez to nie wiadomo ile kto zarabia.

Gigantyczna reforma podatkowa w postaci Nowego Ładu spowodowała jednak, że taka forma rozliczeń stała się atrakcyjna dla wielu przedsiębiorców. Zwłaszcza tych, których działalność zwykle nie generuje zbyt wielu kosztów. Na ryczałt przechodzą często m.in. lekarze, którzy mogą skorzystać z 14% stawki podatku, czy programiści na ryczałcie 12%.

Obie grupy należą do poszukiwanych przez banki, dlatego kwestią czasu jest zmiana metodologii liczenia zdolności, by mogli oni uzyskać kredyt.

Jaki procent przychodów banki uwzględniają do zdolności kredytowej?

Na rynku od lat wyróżniają się 2 banki, w których do zdolności kredytowej uwzględnią nawet 80% Twoich przychodów pomniejszonych o koszty ZUSu.

Na drugim biegunie znajdują się takie, które zaliczą tylko 25% osiąganych przez Ciebie przychodów

max 80%
min 25%
w zależności od stawki podatkowej

To ostatnie jest pierwszym krokiem do zmian, które zauważyliśmy. Część banków po wprowadzeniu do kalkulatora stawki podatkowej lub pkd podwyższa zdolność kredytową.

Przykład różnic w zdolności kredytowej w jednym banku:

singiel bez dzieci
wiek – 30 lat-
brak kredytów
przychód roczny – 200.000 zł
forma opodatkowania – ryczałt

1. Działalność – handel (stawka podatku – 3%):

Przyjęty dochód netto: 4.000 zł/mc
Zdolność kredytowa: 188.571 zł

2. Działalność – programista na ryczałcie 12%:

Przyjęty dochód netto: 10.125 zł/mc
Zdolność kredytowa: 553.044 zł

Ulga IP Box, a zdolność kredytowa

Ulga IP Box dotyczy już rozliczania działalności na podstawie prowadzonej księgi przychodów i rozchodów. Obowiązuje od 1 stycznia 2019 r. i polega na możliwości skorzystania z preferencyjnej 5% stawki podatku w odniesieniu do dochodów uzyskiwanych z tzw. kwalifikowanych praw własności intelektualnej. Mijają więc już 4 lata, ale jak to zwykle bywa, banki często dość późno reagują na tego typu rynkowe zmiany. Kilka banków do dnia dzisiejszego nie dostosowało swoich kalkulatorów i zastosowanie ulgi negatywnie wpłynie na Twoją zdolność kredytową. Na szczęście nie wszędzie tak jest i w zdecydowanej większości banków nie będzie już z tym problemów.

Ulga IP Box, a zdolność kredytowa w bankach:

do wniosków poza KPiR składasz PIT z załącznikami (m.in. PIT/B i PIT/IP
bank uwzględnia zsumowany przychód oraz koszty z PIT/B i PIT/IP
zwykle nie powinna być wymagana oddzielna ewidencja IP Box
do zdolności kredytowej przyjęty jest wprost zsumowany dochód brutto pomniejszony o podatek
dochód nie stanowi problemu już przynajmniej w 6-7 bankach na moment pisania artykułu

Przejście z etatu na samozatrudnienie

Wyobraź sobie sytuację, że pracujesz już 8 lat w branży, masz już trzeciego pracodawcę, zaliczyłeś po drodze awans i zarabiasz 8.000 zł/mc. Jak przejdziesz na działalność, to z miejsca zwiększysz dochód do 12.000 zł/mc. Po zmianie umowy dla części banków jesteś praktycznie jak bezrobotny. Nie masz pracy, a działalność prowadzisz za krótko – jesteś start-upem.

Minimalny okres prowadzenia działalności gospodarczej w bankach:

12 miesięcy
24 miesiące
pełny rok rozliczeniowy (minimum 1 rok od 1 stycznia do 31 grudnia) – jak założysz działalność 2 stycznia, to spełnisz warunek w tym banku praktycznie po 2 latach

Na szczęście kilka instytucji uchyliło furtkę i w przypadku „płynnego przejścia” z etatu na B2B uwzględni Twój dochód szybciej.

Czas od przejścia z umowy o pracę na działalność, po którym banku względni Twój dochód:

3 miesiące – 4 banki
6 miesięcy – 2 banki
brak przerwy w zatrudnieniu

Ważne, by przejście z umowy o pracę do rozpoczęcia działalności było płynne, a nie poprzedzone np. 3-miesięczną przerwą. Dodatkowo działalność musi być kontynuacją tego co robiłeś na umowie o pracę. Możesz mieć umowę o współpracę z firmą, w której byłeś do tej pory zatrudniony, ale nie ma takiego wymogu. Ważne, by branża była ta sama. Jeśli byłeś informatykiem w jakiejś firmie, a nagle otworzyłeś salon fryzjerski to w banku to może nie przejść 🙂

Przejście z etatu na samozatrudnienie - jaki bank uwzględni dochód?

Banki deklarują, że dochód będzie wyliczany na podstawie wyników, które osiągasz w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Pamiętaj jednak, że procedury to jedno, a praktyka niekoniecznie idzie zawsze z tym w parze. Analityk ocenia Cię jako klienta wg swojej subiektywnej oceny i jeśli nawet wg kalkulatora stać Cię na kredyt, to możesz dostać odmowę ze względu na tzw. „zbyt wysokie ryzyko banku” albo „scoring”.

Na co analityk zwraca uwagę w analizie?:

zdolność kredytową
jaki był wzrost dochodu?
sytuację rodzinną (ilość osób w gospodarstwie)
czy sam bierzesz kredyt czy ze współkredytobiorcą
wysokość wkładu własnego
kwotę kredytu
wartość nieruchomości
ilość kredytów, które masz
historię kredytową
wiek
staż pracy
i wiele innych …

Dla zobrazowania: masz 19 lat, pracowałeś przez 6 miesięcy na pół etatu na umowie o pracę, gdzie zarabiałeś 1200 zł/mc i nagle przechodzisz na działalność z zarobkami rzędu 20.000 zł/mc. Przychodzisz do banku po 1 milion zł kredytu na zakup mieszkania od rodziców i deklarujesz wniesienie 10% wkładu własnego. Szansa, że dostaniesz kredyt jest praktycznie żadna. A jeśli Ci się uda to podziel się ze mną swoją historią i daj mi numer do swojego pośrednika 🙂

Działalność gospodarcza w Polsce, a dochód w walucie obcej

Zgodnie z nagłówkiem od razy zaznaczam, że działalność gospodarcza musi być zarejestrowana w Polsce. Jeśli otworzyłeś firmę za granicą, to niezależnie od Twoich wyników, żaden bank ich nie uwzględni. Nie musi być jednak przeszkodą uzyskiwanie dochodów w obcej walucie (najczęściej USD lub EUR). Banki tradycyjnie różnią się od siebie swoim podejściem do tej sprawy.

Poniżej różne podejścia banków do dochodów z w walucie obcej z działalności gospodarczej:

udzielą Ci kredytu w walucie, w której uzyskujesz dochód (dotyczy EUR, SEK, NOK)
nie spytają o to w jakiej walucie wystawiasz faktury, więc nie będzie problemów z kredytem
uwzględnią Twój dochód (1 bank będzie chciał wyższy wkład własny)
nie uwzględnią dochodu

Nie wszyscy kredytodawcy będą chętni do udzielenia kredytu, ale generalnie nie ma problemów z zaakceptowaniem przez banki takiego dochodu. Programista na ryczałcie ma praktycznie problem z głowy, bo poza oświadczeniem w pojedynczych bankach, reszta nawet nie będzie wnikać w jakiej walucie są wystawiane faktury, a szczegółowej ewidencji praktycznie nie sprawdzają.

Zmiana formy rozliczenia z KPiR na ryczałt lub odwrotnie

Ostatnim tematem do omówienia w dzisiejszym wpisie jest zmiana formy opodatkowania działalności gospodarczej. Nowy ład spowodował, że częściej mamy ostatnio do czynienia z sytuacją, że ci co byli na książce przychodów i rozchodów przechodzą na ryczałt albo odwrotnie.

Część banków nie zaakceptuje dochodu z ryczałtu w trakcie tego roku jeśli w poprzednim rozliczałeś się na zasadach ogólnych. Stanowią one już mniejszość, a nawet te ostatnio jeszcze niechętne do takich analiz w drodze odstępstwa są gotowe procesować wnioski.

Sposób liczenia zdolności kredytowej przy zmianie formy opodatkowania. Najczęściej banki porównują wyniki rok do roku i następnie:

wyciągają średnią zgodnie z kalkulatorem
przyjmują dochód niższy z danego roku
przyjmą dochód z PIT pod warunkiem, że wynik tegoroczny jest nie niższy

Tutaj musisz pamiętać, że w zależności od banku przy podobnych wynikach, dochód z ryczałtu może zostać policzony znacznie gorzej niż przy księdze przychodów i rozchodów. W końcowym rozrachunku obniży to Twoją zdolność kredytową. Dlatego tak ważne jest przygotowanie do kredytu i rozeznanie wśród banków, by wiedzieć jaka jest szansa na decyzję pozytywną dla Twojego wniosku o kredyt hipoteczny.

Przeczytaj także: Umowa o pracę, a kredyt hipoteczny. Jak zbudować zdolność kredytową?

The post Kredyt dla programisty na ryczałcie lub IP-Box appeared first on Finansowy Ogar.

WIRON po cichu przesunięty na 2027 rok, a miał już obowiązywać!

Bartosz Nowak — Sat, 17 Feb 2024 18:30:15 +0000

WIRON po cichu przesunięty na 2027 rok, a miał już obowiązywać!

Wszystkie nowe kredyty od 2024 roku mają być już oparte o WIRON! A w udzielonych kredytach WIBOR ma zamienić się na nowy wskaźnik dla wszystkich od 2025 roku! Taki komunikat wybrzmiewał 1,5 roku temu. Mamy luty i … kredytów hipotecznych z WIRONem udziela właściwie jeden liczący się bank.

Kilkanaście miesięcy temu tak głośno było ogłaszane zlikwidowanie znienawidzonego WIBORu z umów kredytowych. Jeśli liczyłeś, że od przyszłego roku zmienią Ci indeks i spadnie Ci oprocentowanie kredytu, to … musisz jeszcze poczekać.

Zmiana terminu przejścia z WIBORu na WIRON

Wg KS NGR (Komitetu Sterującego Narodowe Grupy Roboczej) do końca 2024 roku banki miały obowiązek podpisania aneksów do umów, zmieniających wskaźnik mający wpływ na oprocentowanie z WIBORu na WIRON. Z kolei od początku 2024 roku wszystkie nowe kredyty miały być już udzielane w oparciu o WIRON.

Więcej we wpisie -> WIBOR zostaje do 2025 roku! WIRON od grudnia 2022

Wg nowych założeń banki mają udzielać kredytów w oparciu o nowy wskaźnik od połowy 2024 roku, ale istniejące już umowy będą aneksowane dopiero w roku 2027 do jego zakończenia.

WIRON czy WIBOR - porównanie

W teorii może się wydawać, że nie ma to wielkiego znaczenia jaki indeks jest przyjmowany przez banki, w praktyce jednak różnicę widać gołym okiem.

Na dzień 18.02.2024 roku indeksy przyjmują następujące wartości:

WIRON1M – 4,94%
WIRON3M – 4,82%
WIRON6M – 5,11%

Tu sprawdzisz aktualną wartość.

WIBOR1M – 5,79%
WIBOR3M – 5,86%
WIBOR6M – 5,86%

Tu sprawdzisz aktualną wartość.

Od kilku miesięcy różnica pomiędzy wskaźnikami utrzymuje się w okolicach 1 punktu procentowego co przy kredycie w wysokości 300 000 zł na 25 lat daje różnicę na racie około 200 zł/mc.

WIRON w których bankach

Jak wspomniałem we wstępie artykułu na ten moment właściwie jeden liczący się bank udziela hipotek opartych o nowy wskaźnik. Wyróżnić zatem należy Bank ING. Nie bez przyczyny przekłada się to na atrakcyjność oferty, która jest nr 1 na rynku pod względem oprocentowania zmiennego. Drugim bankiem który przeszedł na nowy indeks jest VeloBank, który dopiero walczy o swój udział w rynku.

W przypadku ING warto przytoczyć ciekawostkę, że wysokość raty zmienia się co miesiąc, nie co 3 lub 6.

Więcej we wpisie -> WIRON zamiast WIBOR w kredycie hipoteczny w ING! Co miesiąc inna rata?

Kiedy zobaczymy WIRON w kolejnych bankach? Pewnie nieprędko. Oszczędność kredytobiorcy oznacza również niższe zyski dla banków, więc nie należy spodziewać się ich pośpiechu w tym temacie.

The post WIRON po cichu przesunięty na 2027 rok, a miał już obowiązywać! appeared first on Finansowy Ogar.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, czyli Mieszkanie bez wkładu własnego

Bartosz Nowak — Thu, 15 Jun 2023 03:48:42 +0000

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, czyli Mieszkanie bez wkładu własnego

Dzisiaj publikuję aktualizację wpisu z 15 lipca, który dotyczył programu „Mieszkanie Bez Wkładu Własnego”. W międzyczasie sporo się jednak zmieniło. Sam program zmienił nazwę na RKM, czyli Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Dodatkowo łączyć go można z Bezpiecznym Kredytem 2%, ale warto wiedzieć na jakich zasadach.

Które banki biorą udział w programie i jakie obowiązują maksymalne limity ceny za m2 nieruchomości? Najważniejsze informacje w poniższym artykule.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy - kto może skorzystać?

Z racji dużego zainteresowania programem Bezpieczny Kredyt 2% oraz wieloma pytaniami, opublikowaliśmy kilka wpisów na ten temat:

Wraz z pojawiającymi się artykułami lista będzie aktualizowana.

Z programu ~~MBWW~~ RKM będą mogły skorzystać osoby spełniające następujące kryteria:

Obywatel RP
Obcokrajowiec zamieszkujący w Polsce
Obcokrajowiec prowadzący gospodarstwo domowe za granicą wspólnie z obywatelem RP
osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego, które na moment ubiegania się o kredyt nie są właścicielami lokalu mieszkalnego ani domu
5 lat przed złożeniem wniosku o kredyt nie dokonali darowizny na rzecz rodziny (1 i 2 grupa podatkowa)

Istnieje również dodatkowy warunek, zależny od ilości osób w gospodarstwie domowym:

dwoje dzieci – można mieć jedno mieszkanie nie większe niż 50m2
troje dzieci – można mieć jedno mieszkanie o powierzchni max 75m2
czworo dzieci – dopuszczalne posiadanie jednej nieruchomości o powierzchni max 90m2
piątka dzieci – jedna nieruchomość bez limitów powierzchni

Cele kredytowania ze wsparcie programu

W przeciwieństwie do programu Mieszkanie dla Młodych, tym razem wsparciem objęte będą również m.in. takie transakcje jak finansowanie budowy domu, czy remontu mieszkania.

Poniżej cele kredytowe objęte programem MBWW:

zakup mieszkania lub domu z rynku pierwotnego
zakup mieszkania lub domu z rynku wtórnego
budowa domu
wykończenie domu
nabycie działki w celu budowy domu

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy - na czym polega?

Choć na pierwszy rzut oka program przypomina MDM (Mieszkanie dla Młodych), czyli poprzedni rządowy program wsparcia kredytobiorców, to jeśli przyjrzymy się bliżej, różnice widać wyraźnie. Poprzednio wkład własny był finansowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego i nie trzeba było tego oddawać. Realnie był to zysk klientów. Tym razem można dofinansowanie jest w formie gwarancji, którą trzeba oddać, czyli de facto możesz wziąć kredyt na 100% ceny nieruchomości, ale tą kwotę będziesz musiał spłacić.

Poniżej najważniejsze informacje dotyczące samego funkcjonowania programu:

BGK będzie udzielał gwarancji max do 20% kwoty kredytu, nie więcej niż 100 tys. zł
minimalny okres kredytowania – 15 lat
prowizja za gwarancję płatna w wysokości 1% od kwoty udzielonego wsparcia
kredytów będą udzielały banki, które podpiszą umowę z BGK (lista będzie ogłaszana na bieżąco)

Warunki dodatkowe:

Gwarantowany kapitał musi zostać spłacony. Najpierw spłacasz kapitał objęty gwarancją (wkład własny), a w dalszej kolejności pozostałą część kredytu
Podobnie jak w przypadku MDM, do czasu spłaty gwarancji nie możesz prowadzić działalności gospodarczej w nieruchomości (chodzi o realne prowadzenie np. sklepu, czy salonu fryzjerskiego, a nie samą rejestrację adresu siedziby)

Mieszkanie bez Wkładu Własnego - jakie banki?

Na dzień dzisiejszy 8 banków podpisało umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, na mocy których będą mogły udzielać finansowania z gwarancją w ramach programu. Póki co należą do nich:

Alior Bank S.A.
Bank Ochrony Środowiska S.A.
Bank Pekao S.A.
Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie
Bank Spółdzielczy w Brodnicy
BPS S.A.
PKO Bank Polski S.A.
Santander Bank Polska S.A.

~~Fizycznie jednak tylko w Aliorze można składać wnioski. Czekamy na dostosowanie dokumentacji i procedur w innych bankach. Lista będzie aktualizowana na bieżąco.~~

Edit: Od 18 lipca również Santander przyjmuje wnioski.

Do tej pory program nie cieszył się praktycznie żadnym zainteresowaniem, choć rzeczywiście w kilku bankach jest możliwość jego otrzymania.

Ważne! ~~Oferta cenowa na kredyt ze wsparciem jak i ten „normalny” nie będą się od siebie różnić zgodnie z wytycznymi BGK. Nie musisz się więc obawiać, że kredyt będzie droższy.~~

W rzeczywistości mogą występować różnice między „normalnym kredytem”, a tym w ramach RKM, ale różnice nie są na minus.

Spłata rodzinna

Ostatnio modnym stało się motywowanie finansowe Polaków, by powiększali swoje rodziny i nie inaczej jest w tym przypadku. Liczba posiadanych dzieci nie ma istotnego wpływu na korzyści wynikające z programu, liczy się jednak to czy Twoja rodzina powiększy się już po przystąpieniu do programu. Po otrzymaniu kredytu masz 10 lat, by przyczynić się do zwiększenia liczby obywateli naszego kraju, a w zamian za to czekają pewne gratyfikacje.

Po urodzeniu 2 lub trzeciego dziecka BGK spłaci część kredytu:

20.000 zł za urodzenie 2 dziecka
60.000 zł po 3 lub kolejnym dziecku (nie więcej niż aktualny kapitał do spłaty)

Ważne! Bank Gospodarstwa Krajowego nie spłaci Twojego kapitału, jeśli w międzyczasie nabyłeś inną nieruchomość mieszkalną (mieszkanie lub dom).

Dodatkowo, gdy w ciągu 5 lat po spłacie rodzinnej:

sprzedaż
wynajmiesz
użyczysz
zmienisz sposób użytkowania nieruchomości

To będziesz zmuszony zwrócić część otrzymanej dopłaty.
Wysokość spłaty rodzinnej dzielona jest na 60 miesięcy. Następnie zwrot liczymy proporcjonalnie do okresu, który pozostał do 5 lat od otrzymania spłaty.

Mieszkanie bez Wkładu Własnego - limity

Jak już zdążyliśmy się przyzwyczaić, nie wszystkie nieruchomości mogą być jednak finansowane przez banki ze wsparciem rządowego programu. Zostały oczywiście ustalone maksymalne limity ceny za m2 z podziałem na poszczególne miasta i gminy, w których trzeba się zmieścić, by móc przystąpić do programu. Wspomniane limity będą aktualizowane co kwartał.

Poniżej link do rządowej strony, na której na bieżąco aktualizowane są limity cen obowiązujących w poszczególnych gminach.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – Limity Cen

Bezpieczny Kredyt 2% i Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Na końcu to co pewnie interesuje Was najbardziej, czyli możliwość połączenia RKM z Bezpiecznym Kredytem 2%. Otóż okazuje się, że nadchodzi okazja, z której zdecydowanie warto skorzystać.

Co daje połączenie BK2% z RKM?:

kredyt z dopłatami do odsetek
bez wkładu własnego
bez ograniczeń odnośnie max limitu ceny za m2 nieruchomości
wprowadzenie limitu wieku osób mogących skorzystać ze wsparcia
brak spłaty rodzinnej!

Okazuje się bowiem, że połączenie dwóch programów powoduje „zdjęcie” max limitów cen za m2 obowiązujących w programie. Oczywiście ogranicza Cię tutaj sama dostępna kwota kredytu (500/600 tys. zł) i limit dotyczący wkładu własnego (max 200.000 zł z gwarancją).

Więcej w artykule -> Bezpieczny Kredyt 2% – nie będzie na 2%. Co trzeba wiedzieć?

Drugą kluczową zmianą jest brak możliwości skorzystania ze spłaty rodzinnej. Nie będzie zatem podwójnej korzyści, czyli taniego kredytu, a w przypadku urodzenia drugiego, czy trzeciego i kolejnego dziecka otrzymania jeszcze dodatkowego wsparcia w postaci nadpłaty kredytu.

The post Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, czyli Mieszkanie bez wkładu własnego appeared first on Finansowy Ogar.

Bezpieczny kredyt 2% – nie będzie na 2%. Co trzeba wiedzieć? – aktualizacja

Bartosz Nowak — Tue, 30 May 2023 09:39:12 +0000

Bezpieczny kredyt 2% - nie będzie na 2%. Co trzeba wiedzieć? - aktualizacja

Program Bezpieczny kredyt 2% został ostatecznie przyjęty przez Sejm ~~14 marca~~ 26 maja i praktycznie znamy jego ostateczny kształt. Rekordowo tanie kredyty mają być dostępne od 1 3 lipca 2023 roku. Atutów jest wiele, ale nie o wszystkim się pisze.

Czy wiesz, że wysokość oprocentowania będzie wyższa niż 2%. Że rodziców nie dobierzesz do kredytu, by poprawili Twoją zdolność kredytową? Jaki będzie wpływ programu na ceny nieruchomości? W artykule plusy i minusy oraz kalkulator, w którym policzysz wysokości dopłat i rat w ramach wsparcia.

Bezpieczny Kredyt nie będzie na 2% - czy się opłaca?

Z racji dużego zainteresowania programem Bezpieczny Kredyt 2% oraz wieloma pytaniami, opublikowaliśmy kilka wpisów na ten temat:

Wraz z pojawiającymi się artykułami lista będzie aktualizowana.

Program firmowany jako najtańszy kredyt w historii mylnie daje złudzenie, że będzie oprocentowany na 2%. Bliżej prawdy byłoby powiedzenie, że jego cena będzie zbliżona do tego jakby WIBOR był w okolicach 2%.

Bezpieczny Kredyt 2% – oprocentowanie i koszty:

Oprocentowanie dla kredytobiorcy to: 2% + marża banku + inne opłaty (np. prowizje, czy koszty ubezpieczeń)
BGK raz na kwartał ustali średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem
Opublikowane oprocentowanie obniżane jest o 10%
Różnica pomiędzy oprocentowaniem dla kredytobiorcy, a obniżonym wskaźnikiem BGK jest finansowana przez Państwo

Czy zatem kredyt będzie się opłacał? Tak, chyba że stopy procentowe znów spadną w okolice zera, choć na to się nie zapowiada. Korzyścią wynikającą z programu będzie nie tylko niższe oprocentowanie dla Ciebie, ale także fakt zastosowania rat malejących. Dzięki temu po 10 latach będziesz miał znacznie niższy kapitał do spłaty.

Przykład:

kwota kredytu: 300.000 zł
oprocentowanie rynkowe: 8,5%
okres kredytowania: 30 lat

Standardowy kredyt:

Rata równa: 2.307 zł/mc
Po 10 latach do spłaty: 265.807,64 zł

Bezpieczny kredyt 2%:

Rata malejąca: 1.333 zł/mc (co miesiąc maleje o ok. 1 zł)
Po 10 latach do spłaty: 200.000 zł

Poniżej kalkulatory, dzięki którym możesz porównać różnice wynikające z wzięcia preferencyjnego kredytu, a udzielonego na standardowych warunkach.

Bezpieczny kredyt 2% - pozostałe warunki

Parametry cenowe i wynikające z tego korzyści są tym, co oczywiście najbardziej interesuje kredytobiorców. Warto poznać jednak pozostałe warunki preferencyjnego kredytu.

Bezpieczny Kredyt 2% – warunki:

maksymalna kwota kredytu – 500.000 zł (dla jednej osoby) lub 600.000 zł (w przypadku gospodarstw domowych)
maksymalna kwota na dokończenie budowy 100.000 zł (dla singla) lub 150.000 zł (dla gospodarstw domowych) jeśli wkład własny przekracza 200.000 zł
oprocentowanie stałe przez 10 lat (różnicę w odsetkach spłaca bankowi BGK)
raty malejące przez 10 lat
raty równe po 10 latach (po zakończeniu okresu dofinansowania) – choć możesz wybrać raty malejące
minimalny okres kredytowania – 15 lat
brak limitów maksymalnych cen nieruchomości na m2
możliwość połączenia z programem „Mieszkanie bez Wkładu Własnego” zwanym inaczej „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”

Więcej na temat programu RKM – Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy w poniższym artykule:

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, czyli Mieszkanie bez wkładu własnego

WAŻNE! Możesz skorzystać z taniego kredytu 2% i otrzymać kredyt bez wkładu własnego, ale w tym wypadku cena nabywanej nieruchomości musi już mieścić się w dopuszczalnych limitach cen za m2!

Aktualne maksymalne limity cen w przeliczeniu na m2 w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym

Cele kredytowania

Na co dostaniesz Bezpieczny Kredyt 2%? W odróżnieniu do poprzedników największą zmianą jest wsparcie wypłacane także w przypadku finansowania budowy domu. Oczywiście posiadanie działki nie wyklucza Cię z możliwości otrzymania kredytu, gdyż nie jest ona nieruchomością mieszkalną.

Na co dostaniesz bezpieczny kredyt 2%?:

zakup lokalu mieszkalnego lub domu
nabycie spółdzielczego prawa własności do mieszkania lub domu
budowa domu
jednoczesny zakup działki + budowa domu
dotyczy zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego

Bezpieczny kredyt 2% - kto może skorzystać?

Wsparcie przewidziane jest dla osób, które zamierzają nabyć swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną. Oznacza to, że nie tylko na moment ubiegania się o kredyt nie jesteś właścicielem mieszkania lub domu, ale również nie byłeś nim w przeszłości.

Bezpieczny kredyt 2% – kto skorzysta? Jakie warunki trzeba spełnić:

wiek do 45 roku życia.
W przypadku, gdy o kredyt ubiega się małżeństwo lub 2 osoby pozostające w związku, kryterium wiekowe wystarczy, że spełnia jedna z nich. Liczy się wiek na moment złożenia wniosku kredytowego.
singiel, małżonkowie lub osoby w związku, które mają dziecko
Jeśli jesteś w związku bez ślubu i nie macie dzieci, to nie przystąpicie razem do kredytu
brak kredytu hipotecznego zaciągniętego w ostatnich 36 miesiącach
Warunek wprowadzony, by wyłączyć z programu osoby, które wzięły kredyt na mieszkanie na rynku pierwotnym, które jest w budowie, ale przeniesienie własności nastąpi później. Wykluczone będą jednak osoby, które przystąpiły do kredytu np. z bratem lub siostrą jako współkredytobiorca, by pomóc im w zdolności kredytowej
maksymalny wkład własny = 200.000 zł
W przypadku budowy domu wartość działki i wniesionego wkładu może być wyższa, ale łącznie z kredytem max 1.000.000 zł. Wkład może być też wyższy niż 200.000 zł, jeśli będzie powiększony o środki zgromadzone na Koncie Mieszkaniowym
O Koncie Mieszkaniowym pisałem w artykule: „Pierwsze Mieszkanie” – kredyt hipoteczny na 2% do 45 roku życia

Masz mieszkanie lub udziały w nieruchomości? Wyjątki, które pozwolą skorzystać z programu

W pierwszym projekcie ustawy było założenie, wg którego wystarczyło, że jeden z wnioskodawców nigdy nie był właścicielem nieruchomości, by mogli razem przystąpić do preferencyjnego kredytu. Podobnie jak w przypadku kryterium wiekowego. Zapis ten został zmieniony.

Jeśli Twój mąż/żona są lub byli właścicielami nieruchomości mieszkalnej, to nie załapiesz się na Bezpieczny Kredyt 2%!

Od tej reguły są pewne wyjątki.

Bezpieczny kredyt 2%, a własność nieruchomości – wyjątki:

w spadku otrzymałeś nie więcej niż 50% udziałów w nieruchomości oraz nie spełnia ona Twoich potrzeb mieszkaniowych w ciągu ostatnich 12 miesięcy
w spadku dostałeś max 50% udziałów i mieszkasz w tej nieruchomości, ale kredyt będzie przeznaczony na odkupienie pozostałych udziałów
jesteś właścicielem mieszkania lub domu, które zostało wyłączone z użytkowania w związku z katastrofą budowlaną

Utrata dopłat - w jakich przypadkach?

Kredyt hipoteczny ze wsparciem BGK jest przeznaczony na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W skrócie, zakładają że w finansowanej nieruchomości będziesz mieszkał. Możesz zarejestrować tam siedzibę działalności gospodarczej, ale prowadzenie zakładu fryzjerskiego czy sklepu może już nie wchodzić w grę.

Kiedy stracisz dopłaty do kredytu?:

sprzedaż lub darowizna nieruchomości
wynajęcie całości lub części nieruchomości
użyczenie
wprowadzenie zmiany sposobu użytkowania domu lub lokalu
nabycie prawa własności innej nieruchomości (w drodze innej niż dziedziczenie)
trwałe zaprzestanie zamieszkiwania nieruchomości (tzw. pustostan)
upadłość konsumencka kredytobiorcy
odłączenie od kredytu osoby, która jako jedyna spełniała w chwili podpisania umowy warunek wieku do 45 lat (poza śmiercią)
- spłata dotyczy jedynie części objętej gwarancją, gdy łączna wysokość spłaty i wniesionego wkładu własnego nie przekroczyła 200 tys. lubwcześniejsza częściowa spłaty kredytu w okresie 3 lat od jego udzielenia, za wyjątkiem gdy:
- gdy łączna wysokość spłaty i zapłaconej przez Ciebie raty kredytu nie przekroczyła w danym miesiącu kwoty pierwszej raty, pomniejszonej o dopłatę

Szczegółowo na ten temat przeczytasz poniżej:

Utrata dopłat w Bezpiecznym Kredycie 2% – nie spóźniaj się z ratą!

Bezpieczny Kredyt 2%, a ceny nieruchomości

Choć ustawa nie została jeszcze opublikowana i nadal pozostaje kilka pytań bez odpowiedzi na temat programu wsparcia, to już widać spore zainteresowanie wokół niego. Coraz częściej słychać głosy, że tani kredyt może spowodować spory wzrost popytu, a w konsekwencji przekładać się na wzrost cen nieruchomości. W programie Mieszkanie dla Młodych cena nabywanej nieruchomości musiała mieścić się w dopuszczalnych limitach cen na m2, co często wykluczało zakup mniejszych mieszkań i kawalerek zwłaszcza w większych miejscowościach. Tym razem jednak limitów cen nie ma co rodzi obawy o szybkie znikanie małych mieszkań z rynku, a w konsekwencji windowania cen ofertowych. Co na ten temat ma do powiedzenia Narodowy Bank Polski?

„Rozwiązania proponowane w projekcie ustawy wspierają jedynie stronę popytową na rynku nieruchomości, przez co nie przyczyniłyby się w zauważalny sposób do zwiększenia dostępności mieszkań w Polsce. Ze względu na fakt, że instrument „bezpieczny kredyt 2 proc.” wspierałby jedynie stronę popytową na rynku nieruchomości, jego wprowadzenie oddziaływałoby w kierunku wzrostu cen mieszkań, przyczyniając się do poprawy sytuacji finansowej deweloperów, a także podmiotów gospodarczych, które są obecnie właścicielami wielu mieszkań, w tym osób zamożnych” – napisano w opinii NBP.

Podsumowując. Korzystając z programu możesz uzyskać tani kredyt bez wkładu własnego i ryzyka stopy procentowej, a po 10 latach mieć do spłaty znacznie mniej niż wybierając tradycyjny kredyt hipoteczny.

Wystarczy spojrzeć na przytoczony w artykule przykład. Płacisz ratę niższą o 40% (1000 zł/mc), a mimo to po 10 latach masz 25% mniej kapitału do spłaty. Czyli nie dość, że wpłacisz przez ten czas do banku o 120.000 zł mniej w ratach, to jeszcze masz 65.000 zł mniej kredytu do spłaty! Program wygląda atrakcyjnie, ale nadal jest kilka pytań, które pozostają bez odpowiedzi.

Bezpieczny Kredyt 2% – dodatkowe pytania?:

czy zdolność kredytowa będzie liczona na oprocentowaniu po 10 latach, czy preferencyjnym? – na preferencyjnym
które banki będą udzielały kredytów w ramach programu? – Pekao SA, Alior, PKO BP – będę aktualizował na bieżąco
jak szybko rozejdzie się pula środków przeznaczonych na dofinansowania? – w pierwszym roku dopłat ma wystarczyć na 30-40 tys. kredytów
jaka jest minimalna kwota kredytu?

Im bliżej startu programu, tym odpowiedzi powinniśmy znać coraz więcej.

Link do strony Bezpieczny Kredyt 2%

The post Bezpieczny kredyt 2% – nie będzie na 2%. Co trzeba wiedzieć? – aktualizacja appeared first on Finansowy Ogar.

Ceny nieruchomości wzrosną czy spadną w 2023 roku? + ankieta

Bartosz Nowak — Thu, 09 Mar 2023 13:57:47 +0000

Ceny nieruchomości wzrosną czy spadną w 2023 roku? + ankieta

Oczekiwania odnośnie spadków cen nieruchomości pojawiają się od lat, ale zmiany do tej pory szły właściwie w jednym kierunku. Była pandemia i miało nastąpić głębokie załamanie, a po delikatnym wahnięciu ceny znów wystrzeliły. Czy należy zatem oczekiwać, że 2023 rok będzie kolejnym, w którym ceny nieruchomości wzrosną? Do głosu coraz częściej dochodzą zwolennicy odwrócenia trendu, którzy przewidują spadki w najbliższym czasie.

Jakie argumenty przemawiają za wzrostami, a jakie za spadkami cen transakcyjnych? Dla jasności analizujemy ceny w ujęciu nominalnym.

3 powody, dla których ceny nieruchomości wzrosną

Zwolennicy dalszych wzrostów cen nieruchomości często podają, że owszem może dojść do spowolnienia, ale należy bardziej spodziewać się spadku tempa wzrostu cen, a nie ich spadków w ujęciu nominalnym. Koronne argumenty w dyskusji przemawiające za dalszymi wzrostami brzmią następująco.

Czemu ceny nieruchomości wzrosną w 2023 roku?:

Wysoka inflacja
Rosnące wynagrodzenia
Odbicie na rynku kredytów hipotecznych

Wysoka inflacja

Wskaźnik inflacji w styczniu wzrósł o 17,2% i prawdopodobnie jesteśmy w okolicach szczytu. W kolejnych miesiącach powinniśmy zobaczyć spadki tych poziomów, ewentualnie wyższy może być jeszcze odczyt za luty. Spadająca wysokość wskaźnika inflacji nie oznacza jednak spadających cen, tylko spowolnienie tempa ich wzrostu.

Przykład:

Cena nieruchomości w roku 2021: 400.000 zł

Cena nieruchomości w roku 2022 przy 20% inflacji: 480.000 zł

W roku 2023 przy 5% inflacji: 504.000 zł

Choć widać, że wskaźnik inflacji w podanym przykładzie spadł z 20% do 5%, to … cena nadal rośnie, tylko że w wolniejszym tempie. Gdyby ceny spadały, to mielibyśmy do czynienia ze zjawiskiem deflacji, a przez najbliższych kilka lat należy raczej spodziewać się zjawiska dezinflacji.

Wracając do samego rynku nieruchomości, w warunkach wysokiej inflacji rzadko zdarza się, by ceny nieruchomości szły w odwrotnym kierunku. Wysoka inflacja to rosnące koszty transportu, paliwa, materiałów budowlanych czy innych usług, o których przekonywać nikogo nie trzeba, bo w ostatnim czasie są aż nadto widoczne. To wszystko przekłada się na wyższe koszty budowy deweloperów, którzy w większości nie mogą sobie pozwolić na obniżanie cen, gdyż sprzedaż byłaby dla nich wówczas nieopłacalna. Tym bardziej, że poprzednie „tłuste” lata spowodowały, że wielu deweloperów, którzy nie musieli posiłkować się kredytami przy budowach, ma obecnie wystarczające kapitały, by przeczekać gorszy okres sprzedaży i utrzymać ceny na wysokim poziomie.

Rosnące wynagrodzenia

Przeciętne wynagrodzenie w Polsce wyraźnie rośnie. Z jednej strony generuje to wyższe koszty deweloperem, którzy również zatrudniają mnóstwo pracowników na budowach. Z drugiej zaś wyższe wynagrodzenia będą powodować, że więcej osób będzie stać na zaciągnięcie kredytu czy zakup nieruchomości.

Przeciętne wynagrodzenie brutto w IV kwartale 2022 r. wyniosło 6 733,49 zł podał wg danych podanych przez GUS. Oznacza to wzrost rok do roku o 12,3 proc.

Rynek kredytów hipotecznych - będzie odbicie?

Rynek kredytów hipotecznych jest w największej zapaści od kilkunastu lat. Więcej na ten temat rozpiszę się w dalszej części artykułu przy argumentach przemawiających za spadkami cen nieruchomości.

Przeczytaj także: Rynek kredytów hipotecznych zniszczony dla walki z inflacją. NBP mówi: zadanie wykonane.

Dlaczego więc miałby być to jednocześnie argument przemawiający za tym, że ceny nieruchomości wzrosną? Na pierwszy rzut oka brzmi to absurdalnie. Choć słaby rynek kredytów oczywiście przemawia za spadkami cen, to jak każda branża, kiedyś odbije. Przyjdzie punkt zwrotny i pojawią się pierwsze symptomy, które mogą wskazywać na odwrócenie trendu. Pytanie tylko, czy jest to już ten moment, a kilka zdarzeń świadczy, że może on być już blisko.

Powody wskazujące na odbicie rynku kredytów hipotecznych:

zakończenie cyklu podwyżek stóp procentowych (ostatnia we wrześniu 2022)
wzrost zdolności kredytowych -> Zdolności kredytowe wzrosły. Prezentujemy wyliczenia
1 lipca wejdzie w życie program Bezpieczny Kredyt 2% -> „Pierwsze Mieszkanie” – kredyt hipoteczny na 2% do 45 roku życia!
spadek WIBORu od szczytu o prawie 0,7 punktu procentowego

Poniżej wykres prezentujący zmiany wskaźnika WIBOR 3M:

Na temat tego, czy w tej chwili jest odpowiedni czas na wzięcie kredytu hipotecznego wypowiedziałem się w krótkim filmiku, który znajdziesz poniżej.

3 powody, dla których ceny nieruchomości spadną

Pora przeanalizować drugą stronę medalu i przytoczyć 3 kontrargumenty dla wymienionych wcześniej. Wiele osób twierdzi, że po kilkuletnich wzrostach rynek w końcu się przegrzał i kryzys dopada także branżę nieruchomości, co znajdzie odzwierciedlenie w spadkach cen nominalnych nieruchomości. Od kilku miesięcy wyraźnie widać przede wszystkim spadek popytu na zakup nieruchomości, a przyczyn takiego stanu rzeczy też można wymienić co najmniej kilka. Jakie wydają się najważniejsze?

Czemu ceny nieruchomości spadną w 2023 roku?:

Spadek zainteresowania wśród inwestorów
Rosnące koszty utrzymania oraz czynszów
Załamanie rynku kredytów hipotecznych

Spadek zainteresowania wśród inwestorów

Jest takie przysłowie, które mówi, że jeśli w taksówce, u fryzjera lub w windzie słyszysz, że masz kupować nieruchomości, bo to pewny zarobek, to znaczy, że jest już na to za późno. Rzeczywiście stale rosnący rynek nieruchomości w pewnym momencie spowodował, że o inwestycjach w nieruchomości zaczęli mówić niemal wszyscy. Nie trzeba było nawet specjalnie znać się na rynku, by na nim zarobić. Często wystarczyło, że kupiłeś mieszkanie po cenie rynkowej, a rok później mogłeś ją sprzedać z niemałym zyskiem, bo boom na rynku trwał w najlepsze. Mało tego, mogłeś wziąć kredyt na zakup takiej nieruchomości, a za wynajem spokojnie dostałeś znacznie więcej niż wysokość płaconej raty. Zarabiałeś więc nie tylko na wzroście wartości, a także na wynajmie. Mieszkanie „spłacało się samo”.

Wzrost stóp procentowych spowodował, że raty kredytów wzrosły znacznie szybciej niż koszty najmu co obniżyło jego opłacalność. Wzrost cen nieruchomości został zatrzymany, więc żeby zarobić na tzw. „flipie” musisz szukać okazji inwestycyjnych. Wskaźnik inflacji osiągnął poziom 17,2% w styczniu, co powoduje, że nieruchomości nie są już tak atrakcyjne jako inwestycje mające za zadanie ochronę majątku przed inflacją.

Rosnące koszty utrzymania i czynsze

Inflacja zagląda nam do portfeli na każdym kroku. Więcej pieniędzy wydajemy na żywność, czy tankując samochód. Podwyżki cen nie ominął także eksploatacji nieruchomości. To, że jesteś właścicielem nieruchomości, nie oznacza, że nie ponosisz kosztów związanych z jej użytkowaniem. Dotkliwe są zwłaszcza podwyżki cen energii i gazu, co pokazujemy na poniższych wykresach.

To oczywiście uderza przede wszystkim w koszty utrzymania większych nieruchomości. Widać spadek popytu na mieszkania o większych metrażach, czy dużych domów budowanych w starych technologiach. Co ciekawe, zgodnie z danymi Eurostatu opublikowanymi przez portal rynekpierwotny.pl jako kraj jesteśmy na drugim miejscu w Unii Europejskiej pod względem tempa wzrostu czynszów porównując rok do roku!

Załamanie na rynku kredytów hipotecznych

Rynek kredytów hipotecznych przeżywa największe załamanie od wielu lat. Niech najlepszym podsumowaniem sytuacji jest wykres wskaźnika BIK indeks, który w sierpniu przyjmował najniższą wartość w swojej historii. Indeks publikowany przez Biuro Informacji Kredytowej prezentuje aktualny popyt na Kredyty Mieszkaniowe na podstawie dynamiki zmian w ilości składanych wniosków o „hipoteki”. W sierpniu 2022 roku liczba wniosków zmalała o około 70% w porównaniu z rokiem poprzedzającym. Przyczyny takiego stanu rzeczy opisaliśmy w artykule:

Rynek kredytów hipotecznych zniszczony dla walki z inflacją. NBP mówi: zadanie wykonane.

Od dołka zanotowanego w sierpniu indeks powoli się podnosi, a w lutym 2023 zanotował wyraźny wzrost. Liczba wnioskujących o kredyt wzrosła w porównaniu ze styczniem aż 43,5%, więc widać wyraźne poruszenie na rynku. Może to być symptom ożywienia rynku kredytów hipotecznych, choć jeszcze za wcześnie, by o tym mówić. W porównaniu do lutego 2022 roku, nadal liczba wnioskujących jest niższa o 37,6%.

Mimo wzrostu zainteresowania kredytami na mieszkanie, popyt na nie nadal jest zdecydowanie zbyt mały, by z całą pewnością stwierdzić, że dzięki temu ceny nieruchomości wzrosną.

Argumenty zarówno za wzrostem cen nieruchomości jak i ich spadkiem można wymieniać dalej, ale w tym artykule chcieliśmy przytoczyć te najważniejsze. Nie mamy intencji w tym artykule przedstawienia prognoz cen nieruchomości na najbliższy czas. Postanowiliśmy przyjrzeć się ogólnemu obrazowi rynku i argumentom stron twierdzących, że ceny nieruchomości wzrosną w 2023 roku jak i ich oponentów. Na koniec prezentujemy wykres Indeksu Cenowego Mieszkań przygotowanego przez serwis podkluczyk.pl.

Indeks Cen Mieszkań podkluczyk.pl (ICM) to wskaźnik mierzący zmiany średnich cen ofertowych mieszkań na rynku nieruchomości w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. Wartość ICM podkluczyk.pl pokazuje, czy ceny mieszkań rosną lub spadają w danym okresie. Im wyższa wartość ICM, tym większa zmiana cen ofertowych mieszkań.

Jak widać dynamika wzrostu cen wyraźnie spada, ale w relacji rok do roku w ujęciu nominalnym ceny nadal są wyższe niż przed 12 miesiącami.

Ankieta

Jaką perspektywę dla rynku widzisz na najbliższe miesiące? Zachęcamy do wzięcia udziału w krótkiej ankiecie. Odpowiedz na pytanie czy wg Ciebie ceny nieruchomości wzrosną czy spadną w 2023 roku?

Ładuję…

The post Ceny nieruchomości wzrosną czy spadną w 2023 roku? + ankieta appeared first on Finansowy Ogar.

Zdolność kredytowa zdecydowanie wzrośnie! Zmiana stanowiska KNF

Bartosz Nowak — Tue, 07 Feb 2023 16:48:52 +0000

Zdolność kredytowa zdecydowanie wzrośnie! Zmiana stanowiska KNF

Klient przez rok budował swoją zdolność kredytową, by nagle 1 kwietnia 2022 roku w Prima Aprilis dowiedzieć się, że z dnia na dzień spadła ona o 200.000 zł. Oczywiście z racji daty traktuje to jako żart, ale mijają miesiące i okazuje się, że dowcip trwa, a dostępna kwota kredytu nadal jest tak niska.

Na szczęście od pewnego czasu powoli zdolność kredytowa w bankach rośnie, a już niedługo powinniśmy zobaczyć wyraźną zmianę na plus. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego poinformował o złagodzeniu podejścia do oceny zdolności kredytowej.

Zdolność kredytowa wyższa ... przy oprocentowaniu stałym

Jest jednak pewne zastrzeżenie. Banki będą mogły poluzować podejście do liczenia zdolności kredytowej tylko w przypadku wyboru przez klienta oferty ze stałą stopą procentową. Przypomnę, że stałe oprocentowanie obowiązuje w bankach podczas pierwszych 5 lub 10 lat spłaty kredytu. Kredytodawca będzie mógł w tym przypadku stosować tzw. bufor ryzyka w wysokości 2,5 punktu procentowego. Dla zmiennego oprocentowania jest to aktualnie 5%. Więcej o wpływie stosowania wspomnianego bufora w dalszej części artykułu.

Rekomendacja S, czyli czemu zdolność kredytowa jest tak niska?

Zdecydowana większość kredytów hipotecznych w Polsce udzielana była przy zastosowaniu zmiennej stopy procentowej. Mówimy o udziale przeszło 90% w ogólnym rozrachunku portfela hipotek. Banki przy liczeniu zdolności kredytowej musiały więc szacować ryzyko zmiany stóp procentowych doliczając do wyliczonego oprocentowania tzw. bufor ryzyka w postaci dodatkowych 2,5 punktu procentowego. W lutym ubiegłego roku Komisja Nadzoru Finansowego zdecydowała, że od 1 kwietnia 2022 banki będą musiały stosować bufor w wysokości 5%.

Sam wzrost stóp% spowodował, że oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z około 3% do nawet 10%, a konieczność stosowania nowego bufora powodowała, że bank liczył Twoją zdolność kredytową przy oprocentowaniu rzędu 14-15%! To praktycznie zmiotło większość potencjalnych kredytobiorców burząc zarazem rynek kredytów hipotecznych o czym pisaliśmy w poniższym artykule:

Rynek kredytów hipotecznych zniszczony dla walki z inflacją. NBP mówi: zadanie wykonane

Mieszanka wysokiego WIBORu i restrykcyjnych wymagań narzuconych przez KNF obniżył w ciągu kilku miesięcy zdolności kredytowe o ponad 50%. Jeszcze w październiku 2021 singiel bez dzieci zarabiający 5.000 zł/mc dostał praktycznie pół miliona zł kredytu. Teraz może liczyć średnio na około 230.000 zł.

Kiedy i o ile wzrośnie zdolność kredytowa?

Na razie Urząd Komisji Nadzoru Finansowego w piśmie z dnia 7 lutego 2023 skierowanym do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych wyraził swoje stanowisko w sprawie oceny zdolności kredytowej.

Stanowisko UKNF w sprawie oceny zdolności kredytowej przy udzielaniu
kredytów oprocentowanych zmienną i okresowo stałą stopą procentową

Teraz czekamy na odpowiedź banków. Biorąc pod uwagę mocny spadek ilości udzielanych kredytów, spodziewać się można dość szybkiej reakcji. Te jednak muszą dostosować do tego swoje kalkulatory, czy systemy informatyczne, więc jeszcze chwilowo należy uzbroić się w cierpliwość.

Ciężko jednoznacznie stwierdzić jak poluzowanie obostrzeń wpłynie na wysokość dostępnych kwot kredytu. Szacuję, że sama zmiana stosowanego bufora powinna podnieść zdolności kredytowe o około 20%.

The post Zdolność kredytowa zdecydowanie wzrośnie! Zmiana stanowiska KNF appeared first on Finansowy Ogar.

Koniec WIBOR przy kredytach hipotecznych! ING rezygnuje ze zmiennego oprocentowania!

Bartosz Nowak — Fri, 09 Dec 2022 05:47:44 +0000

Koniec WIBOR przy kredytach hipotecznych! ING rezygnuje ze zmiennego oprocentowania!

Jeden z najpopularniejszych i najtańszych banków pod względem ofert kredytów hipotecznych – ING Bank Śląski ogłasza koniec udzielania kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową! Mamy zatem pierwszy bank, który zaprzestaje udzielania kredytów z oprocentowaniem wyliczanym w oparciu o popularny wskaźnik WIBOR.

Z drugiej strony mamy zapowiedź stosowania oczekiwanego przez kredytobiorców wskaźnika WIRON! Ta decyzja zapowiada spore zmiany na rynku hipotek.

Nie będzie WIBORu w ING

ING Bank Śląski tak lubiany przez kredytobiorców wczoraj odpalił prawdziwą bombę ogłaszając następujący komunikat:

ING zawiesza sprzedaż kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem do połowy przyszłego roku, kiedy planuje wprowadzić oprocentowanie zmienne oparte o indeks WIRON.

Oznacza to, że jeśli chcesz załapać się na oprocentowanie zmienne, to czas na rejestrację formularza informacyjnego do Twojego wniosku upływa 16 grudnia.

Przez kolejnych kilka miesięcy będzie możliwe uzyskanie kredytu hipotecznego, ale tylko w ofercie ze stałą stopą procentową w pierwszych 5 latach.

WIRON zastąpi WIBOR

ING jest również pierwszym bankiem, który zapowiedział stosowanie nowego wskaźnika WIRON w miejsce WIBORu. Banki będą miały obowiązek wprowadzenia WIRONu dla nowych kredytów od początku 2024 roku. Szczegółowo opisywaliśmy mapę drogową reformy wskaźników w poniższych artykule:

WIBOR zostaje do 2025 roku! WIRON dla nowych kredytów od grudnia 2022.

Dlaczego podana informacja jest tak ważna?

Porównajmy wysokość poszczególnych wskaźników na dziś:

WIBOR3M – 7,19%
WIBOR6M – 7,36%
WIRON – 6,16%

Tu sprawdzisz aktualną wartość wskaźnika WIRON.
Tu sprawdź notowania wskaźnika WIBOR.

Oznacza to, że sama zamiana WIBORu na jego następcę, spowoduje obniżenie oprocentowania kredytu hipotecznego o ponad 1 punkt procentowy. Przy kwocie kredytu równej 300.000 zł na 30 lat, obniżenie oprocentowania o 1% przekłada się na zmniejszenie raty o około 250 zł/mc!

Wszystko wskazuje na to, że najbliższy rok będzie obfitował w wiele zmian na rynku kredytów hipotecznych.

The post Koniec WIBOR przy kredytach hipotecznych! ING rezygnuje ze zmiennego oprocentowania! appeared first on Finansowy Ogar.

Usunięcie WIBOR na podstawie wyroku sądu! Ile w tym prawdy?

Bartosz Nowak — Fri, 18 Nov 2022 11:32:27 +0000

Usunięcie WIBOR na podstawie wyroku sądu! Ile w tym prawdy?

Usunięcie WIBORu z umowy kredytowej, dzięki czemu obniży się klientowi rata kredytu z 6700 zł/mc do 1700 zł/mc. To temat który rozgrzewa kredytobiorców. Problem w tym, że Sąd w Katowicach nie uznał, że WIBOR jest nieprawidłowo stosowany. A takie informacje pojawiają się w mediach. W tym przypadku wskaźnik został zawieszony na czas trwania procesu. Jednak w razie niekorzystnego wyroku klient będzie musiał zaległe odsetki spłacić! Żeby nie było niejasności, przyjrzyjmy się co oznacza postanowienie sądu, o którym mowa i czy jest szansa na usunięcie WIBORu.

Co wiemy, a czego nie o sprawie?

Sprawa dotyczy kredytu hipotecznego udzielonego przez ING Bank Śląski opartego o zmienną stopę procentową wyliczaną na podstawie ustalonej przez bank marży + wskaźnika WIBOR. Nie jest podana informacja, z którego roku jest wspomniany kredyt, co może być istotne dla sprawy. W 2017 roku bowiem weszła w życie nowa ustawa o kredytach hipotecznych, w której zostało wprowadzonych mnóstwo obowiązków informacyjnych nałożonych na banki jak choćby konieczność informowania o ryzyku zmiennej stopy procentowej czy przekazywania klientom formularzy informacyjnych.

Skutkiem wyroku Sądu dotyczącego kredytu w PLN opartego o zmienną stopę procentową rzeczywiście jest obniżenie raty klienta o 5.000 zł/mc poprzez usunięcie wskaźnika WIBOR. Klient będzie spłacał swoje zobowiązania płacąc kapitał + odsetki wyliczone na podstawie oprocentowania równego marży z umowy kredytowej (w tym przypadku 2,19%).

Jest to jednak tymczasowe zabezpieczenie na czas trwania procesu sądowego. Oznacza to, że klient owszem, ponosi znacznie niższe koszty niż wynikałoby to z umowy kredytowej. Jednak w przypadku przegranej sprawy, istnieje ryzyko, że „zaoszczędzone” odsetki będzie musiał bankowi oddać! W wyroku nie ma mowy o unieważnieniu wskaźnika WIBOR na stałe z umowy o czym informuje wiceprezes Związku Banków Polskich!

Usunięcie WIBOR czy jest możliwe?

Aby móc zastosować w/w zabezpieczenie sąd musiał uznać roszczenia klienta za „uprawdopodobnione”. Czyli że istnieje szansa na usunięcie WIBOR z umowy kredytowej w tym przypadku z dwóch przyczyn, zgodnie z argumentami wnoszonymi przez Kancelarię prowadzącą sprawę klienta:

bank nieprawidłowo poinformował konsumenta o konsekwencjach zmiany wysokości oprocentowania oraz skali ryzyka związanego ze zmienną stopą procentową
wadliwy jest sposób ustalania oprocentowania w oparciu o stopę referencyjną WIBOR

Pragnę podkreślić, że to już i tak dużo i warto śledzić dalej losy postępowania. Nie zmienia to jednak faktu, że do uznania umów kredytowych za nieważne jak w przypadku frankowiczów, czy całkowitego usunięcia WIBORu droga jeszcze daleka. Wspomniane postępowanie może potrwać jeszcze kilka lat, więc przestrzegam przed przedwczesnym hurraoptymizmem. Kancelarie Prawne z pewnością poczują teraz krew namawiając swoich klientów do składania masowych pozwów już teraz. Choć wg mnie by nie ponosić niepotrzebnych kosztów, warto się wstrzymać i doglądać jak ostatecznie rozwiąże się sytuacja. W przypadku wydania przez Sąd korzystnego ostatecznego wyroku dla kredytobiorców, szansa na wygrane batalie przez kolejnych wzrośnie.

Przeczytaj także: WIBOR zostaje do 2025 roku! WIRON od grudnia 2022

The post Usunięcie WIBOR na podstawie wyroku sądu! Ile w tym prawdy? appeared first on Finansowy Ogar.

Rynek kredytów hipotecznych zniszczony dla walki z inflacją. NBP mówi: zadanie wykonane.

Bartosz Nowak — Mon, 17 Oct 2022 08:39:07 +0000

Rynek kredytów hipotecznych zniszczony dla walki z inflacją. NBP mówi: zadanie wykonane.

Rynek kredytów hipotecznych w Polsce znajduje się nad przepaścią, co bezpośrednio przekłada się na wiele innych branż powiązanych z rynkiem nieruchomości. Dramatyczny spadek zdolności kredytowych przy jednoczesnych podwyżkach stóp procentowych powodują, że liczba nowych kredytów spada w tempie niewidzianym nigdy w historii. Do walki z inflacją podnoszone są stopy procentowe. Można byłoby też zmniejszyć ilość pieniądza w gospodarce. Cofnięcie wydatków socjalnych jednak nie wyglądałoby dobrze politycznie, więc rękami KNF, ograniczono pieniądze sektora prywatnego uderzając w rynek kredytów hipotecznych. Zadanie wykonane jak to mówi Prezes NBP.

Rynek kredytów hipotecznych zawalił się

W II kwartale 2022 po raz pierwszy w historii liczba nowych kredytów hipotecznych była niższa niż spłaconych. Łącznie wg stanu na 30 czerwca w Polsce jest o 65.021 czynnych kredytów hipotecznych mniej niż na koniec I kwartału 2022, co stanowi spadek o 2,55%. Znaczne zaostrzenie polityki kredytowej + rosnące koszty kredytu powodują, że popyt na kredyty spadł diametralnie.

Poniżej wykresy przedstawiające skalę zaostrzenia polityki kredytowej oraz jej wpływu na popyt na kredyty mieszkaniowe w II kwartale 2022:

W kolejnym kwartale sytuacja nie ulega poprawie. We wrześniu liczba osób wnioskujących o udzielenie kredytu hipotecznego była o prawie 68% niższa niż rok wcześniej. Jest to drugi najniższy wynik od stycznia 2007 r., czyli odkąd BIK analizuje liczbę wnioskodawców.

Czemu kredyty hipoteczne nie funkcjonują?

Niepewność, wojna na Ukrainie, inflacja, a zwłaszcza obawy przed cenami ogrzewania podczas zbliżającej się zimy. Jest wiele czynników, które powodują, że ludzie wstrzymują się z decyzją o zakupie nieruchomości finansowanej kredytem hipotecznym. Tak gwałtowny spadek ma jednak przede wszystkim 2 główne przyczyny:

spadek zdolności kredytowych

wzrost stóp procentowych

Wzrost stóp procentowych bezpośrednio przekłada się na koszt kredytu. Ten w zestawieniu z poprzednimi latami wydaje się być na nieracjonalnie wysokim poziomie. Spadające zdolności kredytowe ograniczają z kolei dostępną dla klientów kwotę kredytu, co przy utrzymujących się wysokich cenach nieruchomości nie pozwala im na ich zakup.

Zdolności kredytowe runęły w przepaść

Za główną przyczynę spadków wolumenów udzielanych kredytów uważamy przede wszystkim nowelizację Rekomendacji S, która obowiązuje od 1 kwietnia 2022 roku. Do tej pory jak wnioskowałeś o kredyt, to banki przy liczeniu zdolności kredytowej musiały do oprocentowania dodawać 2,5 punktu procentowego. Uwzględniało to ryzyko potencjalnej zmiany stóp procentowych. Od kwietnia nastąpiła zmiana i teraz kredytodawca musi doliczać 5 punktów procentowych. Różnica jest potężna, zwłaszcza uwzględniając poziom aktualnych stóp procentowych.

Jeszcze rok temu kredyty były oprocentowane na około 3%, a zdolność szacowana przy wysokości raty kredytu oprocentowanego na 5,5%. Teraz cena finansowania to około 9%, a banki liczą zdolność przy poziomie koło 14%.

Przykład:

Bierzesz 300.000 zł kredytu na 30 lat, przy oprocentowaniu 9%.
Wysokość raty = 2.413 zł/mc

Bank licząc zdolność dolicza 5% do oprocentowania, co przy tej samej kwocie kredytu daje ratę 3554 zł/mc (prawie 50% wyższą). To wszystko powoduje, że dostępna kwota kredytu jest około 50% niższa niż jeszcze rok temu. Wówczas przy dochodzie netto 4.000 zł/mc mogłeś uzyskać nawet 400.000 zł kredytu, a teraz będzie to często kwota w okolicach 200.000 zł.

Obniżka zdolności w trosce o kredytobiorców?

Tak gwałtowne uderzenie w rynek kredytów hipotecznych prowokuje postawienie pytania, czy intencją była ochrona potencjalnych kredytobiorców czy jednak coś innego? Tu z odpowiedzią przychodzi Prezes NBP Adam Glapiński.

Bez trwałego wzrostu kredytów trudno oczekiwać utrzymania się wysokiej inflacji w średnim okresie. A zatrzymaliśmy prawie całkowicie kredyt hipoteczny. Zadanie zostało wykonane

Prezes NBP Adam Glapiński

Do walki z inflacją można podwyższać stopy procentowe lub ograniczać ilość pieniądza krążącego po rynku. Rząd mógłby ograniczyć wydatki budżetowe, jednak nie wyglądałoby to korzystnie politycznie, zwłaszcza na rok przed wyborami. Można zatem zatrzymać pieniądze sektora prywatnego, stąd uderzenie w rynek kredytów hipotecznych, co przekłada się dalej na sektor nieruchomości, budownictwa, handel materiałami budowlanymi i wiele innych.

Stopy procentowe - czy są wysokie?

Pytanie wydaje się retoryczne, bo każdy widzi jak zmieniła się cena kredytu w porównaniu choćby z rokiem 2021. Jest bardzo drogo. Inne wnioski jednak można wyciągnąć jeśli spojrzymy na dłuższy horyzont czasowy. Teraz tanio nie jest, ale czy jest bardzo drogo? Raczej bardzo tanio było w poprzednich latach. Żeby mieć pełniejszy obraz, to zerknij na poniższy wykres wskaźnika WIBOR pokazujący jego poziom od 2001 roku.

Wykres wskaźnika WIBOR3M od stycznia 2001:

Jeszcze na początku XXI wieku WIBOR 3-miesięczny utrzymywał poziomy niewiele niższe niż … 20%! W momencie wejścia Polski do UE mieliśmy 6,01%, a 3 miesiące później w sierpniu 2004 roku WIBOR osiągał wartość 7%. Aktualnie przekraczamy ten poziom, co oznacza, że stopy są na wysokim poziomie, ale największym szokiem obecnej sytuacji jest nie sama wysokość stóp%, lecz tempo ich wzrostu. Jeszcze we wrześniu 2021 WIBOR 3M wynosił 0,23%, a rok później przekracza poziom 7% skutecznie odstraszając potencjalnych kredytobiorców i drenując portfele tych, którzy już z kredytu skorzystali. Przy kredycie na 300.000 zł na 30 lat, rata mogła wzrosnąć w tym czasie np. z 1145 zł do 2500 zł! Przy WIBORze na poziomie 20% wynosiłaby jednak … 5.000 zł/mc, choć ciężko to sobie wyobrazić.

Podsumowując, kredyty są dziś drogie, zwłaszcza na tle ostatnich kilku lat, jednak jeszcze większym problemem jest oderwana od cen nieruchomości zdolność kredytowa. Sama wysokość stóp procentowych wpływa na nią również, jednak tu największą robotę ma do wykonania Komisja Nadzoru Finansowego, która świadomie ograniczyła dostępność kredytów, by pomóc Bankowi Centralnemu „zdjąć prywatne pieniądze z rynku” i pomóc w walce z inflacją. Troska o kredytobiorców ma tu drugorzędne znaczenie.

The post Rynek kredytów hipotecznych zniszczony dla walki z inflacją. NBP mówi: zadanie wykonane. appeared first on Finansowy Ogar.

kredyty hipoteczne Archives » Finansowy Ogar

Inflacja, stopy procentowe i dopłaty do kredytów. Co Przyniesie Rok 2025?

Inflacja, stopy procentowe i dopłaty do kredytów. Co Przyniesie Rok 2025?

Stado czarnych łabędzi

Inflacja - dlaczego jest tak ważna?

Inflacja 2025 - czy ceny spadną?

Stopy procentowe - kiedy wreszcie spadną?

Stopy procentowe - argumenty za spadkami

Dopłaty do kredytów 2025

Rynek kredytów hipotecznych 2025

Kredyt dla programisty na ryczałcie lub IP-Box

Kredyt dla programisty na ryczałcie lub IP-Box

Kredyt dla programisty na ryczałcie

Jaki procent przychodów banki uwzględniają do zdolności kredytowej?

Ulga IP Box, a zdolność kredytowa

Przejście z etatu na samozatrudnienie

Przejście z etatu na samozatrudnienie​ - jaki bank uwzględni dochód?

Działalność gospodarcza w Polsce, a dochód w walucie obcej

Zmiana formy rozliczenia z KPiR na ryczałt lub odwrotnie

WIRON po cichu przesunięty na 2027 rok, a miał już obowiązywać!

WIRON po cichu przesunięty na 2027 rok, a miał już obowiązywać!

Zmiana terminu przejścia z WIBORu na WIRON

WIRON czy WIBOR - porównanie

WIRON w których bankach

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, czyli Mieszkanie bez wkładu własnego

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, czyli Mieszkanie bez wkładu własnego

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy - kto może skorzystać?

Cele kredytowania ze wsparcie programu

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy - na czym polega?

Mieszkanie bez Wkładu Własnego - jakie banki?

Spłata rodzinna

Mieszkanie bez Wkładu Własnego - limity

Bezpieczny Kredyt 2% i Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Bezpieczny kredyt 2% – nie będzie na 2%. Co trzeba wiedzieć? – aktualizacja

Bezpieczny kredyt 2% - nie będzie na 2%. Co trzeba wiedzieć? - aktualizacja

Bezpieczny Kredyt nie będzie na 2% - czy się opłaca?

Bezpieczny kredyt 2% - pozostałe warunki

Cele kredytowania

Bezpieczny kredyt 2% - kto może skorzystać?

Masz mieszkanie lub udziały w nieruchomości? Wyjątki, które pozwolą skorzystać z programu

Utrata dopłat - w jakich przypadkach?

Bezpieczny Kredyt 2%, a ceny nieruchomości

Ceny nieruchomości wzrosną czy spadną w 2023 roku? + ankieta​

Ceny nieruchomości wzrosną czy spadną w 2023 roku? + ankieta

3 powody, dla których ceny nieruchomości wzrosną

Wysoka inflacja

Rosnące wynagrodzenia

Rynek kredytów hipotecznych - będzie odbicie?

3 powody, dla których ceny nieruchomości spadną

Spadek zainteresowania wśród inwestorów

Rosnące koszty utrzymania i czynsze

Załamanie na rynku kredytów hipotecznych

Ankieta

Zdolność kredytowa zdecydowanie wzrośnie! Zmiana stanowiska KNF

Zdolność kredytowa zdecydowanie wzrośnie! Zmiana stanowiska KNF

Zdolność kredytowa wyższa ... przy oprocentowaniu stałym

Rekomendacja S, czyli czemu zdolność kredytowa jest tak niska?

Kiedy i o ile wzrośnie zdolność kredytowa?

Koniec WIBOR przy kredytach hipotecznych! ING rezygnuje ze zmiennego oprocentowania!

Koniec WIBOR przy kredytach hipotecznych! ING rezygnuje ze zmiennego oprocentowania!

Nie będzie WIBORu w ING

WIRON zastąpi WIBOR

Usunięcie WIBOR na podstawie wyroku sądu! Ile w tym prawdy?

Usunięcie WIBOR na podstawie wyroku sądu! Ile w tym prawdy?

Co wiemy, a czego nie o sprawie?

Usunięcie WIBOR czy jest możliwe?

Rynek kredytów hipotecznych zniszczony dla walki z inflacją. NBP mówi: zadanie wykonane.

Rynek kredytów hipotecznych zniszczony dla walki z inflacją. NBP mówi: zadanie wykonane.

Rynek kredytów hipotecznych zawalił się

Czemu kredyty hipoteczne nie funkcjonują?

Zdolności kredytowe runęły w przepaść

Obniżka zdolności w trosce o kredytobiorców?

Stopy procentowe - czy są wysokie?

Przejście z etatu na samozatrudnienie - jaki bank uwzględni dochód?

Ceny nieruchomości wzrosną czy spadną w 2023 roku? + ankieta