Umowa o pracę, a kredyt hipoteczny - jak zbudować zdolność kredytową?
Nie jest tajemnicą, że umowa o pracę jest ulubionym dochodem banków pod względem badania zdolności kredytowej. Dochód z tego tytułu jest też najszybszą drogą do uzyskania lub zwiększenia możliwej do otrzymania kwoty kredytu. Jednak nie tylko wysokość dochodu determinuje to czy dostaniesz finansowanie z banku na odpowiednim poziomie czy nie. Przy okazji badania dochodu pojawia się mnóstwo pytań choćby o staż pracy, premie i inne dodatki, pracodawcę czy to czy wynagrodzenie jest do ręki czy na konto. Dzisiejszy artykuł odpowie na pytania na co banki zwracają uwagę przy liczeniu zdolności kredytowej z umowy o pracę.
Wpis należy do cyklu artykułów na temat zdolności kredytowych. Poniżej znajdziesz szczegółowe informacje na temat podejścia banków do poszczególnych źródeł dochodu, co powinno Ci ułatwić przygotowanie się do kredytu hipotecznego.
- Umowa o pracę, a kredyt – jak zbudować zdolność kredytową
- Umowa zlecenie, a zdolność kredytowa kredycie hipotecznym
- Programista na ryczałcie lub IP Box – czy dostaniesz kredyt hipoteczny?
- Kredyt dla żołnierza, kredyt dla służb mundurowych
- Kredyt dla nauczyciela – podwyżka, a zdolność kredytowa
- Ukrywanie dziecka, czyli po co bankowi Twój wyciąg z konta przy kredycie?
W tym artykule przeczytasz:
Umowa o pracę na czas nieokreślony
Najbardziej preferowana przez banki forma zatrudnienia, uznawana za najbardziej stabilną. Zdolności kredytowe z tego tytułu są najwyższe porównując z innymi dochodami na tym samym poziomie (umowa zlecenie, czy działalność gospodarcza itp.)
Jeśli nie osiągasz żadnego dochodu, to zatrudniając się na umowę o pracę na czas nieokreślony najszybciej dostaniesz finansowanie z banku.
Po jakim czasie banki uwzględnią dochód z umowy o pracę na czas nieokreślony?
- po 3, 6 lub 12 miesiącach w zależności od banku
- nawet po 1 miesiącu (w przypadku posiadania odpowiedniego stażu pracy – o tym później)
Staż pracy
Za staż banki rozumieją nie do końca to ile lat już przepracowałeś na rynku, tylko od jakiego czasu nieprzerwanie uzyskujesz dochód. Najczęściej wymaganym stażem pracy są okresy:
- 3 miesięcy
- 6 miesięcy
- 1 roku
Dla banku do tego okresu wliczają się uzyskiwane przez Ciebie dochody, które jesteś w stanie udokumentować i niekoniecznie musi to być „etat”. Co zaliczamy do stażu:
- umowy o pracę (mogą być u różnych pracodawców)
- kontrakt
- umowy zlecenie
- umowy o dzieło
- działalność gospodarczą
- mianowanie/powołanie na członka zarządu
Zmiana zatrudnienia i ciągłość pracy
Często spotykam się z obawami klientów, czy zmiana pracodawcy może być przeszkodą w uzyskaniu kredytu. Jak to zwykle bywa w takich przypadkach, odpowiedź brzmi: to zależy. Jeśli uzyskiwałeś dochód z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony i taką umowę również dostaniesz u nowego pracodawcy, to nie jest źle. Gorzej jeśli termin obowiązywania umowy w nowym miejscu będzie krótszy niż dotychczas, wówczas może być problem.
Przy zmianie pracodawcy ważne jest to, czy było to przejście „płynne”, czyli z dnia na dzień, czy była jakaś przerwa w zatrudnieniu.
Jak długa może być przerwa w zatrudnieniu przy zmianie pracodawcy, by banki uznały ciągłość stażu pracy? W zależności od banku:
- 10 dni
- 14 dni
- 1 miesiąc
- 2 miesiące
Załóżmy, że zmieniasz pracę i nowy pracodawca daje Ci umowę o pracę na czas nieokreślony.
Po jakim czasie banki uwzględnią Twój dochód?:
- po 1 wpływie wynagrodzenia
- po 1 miesiącu pracy i wpływie wynagrodzenia
- po 3 miesiącach
- po 6 miesiącach
Umowa o pracę na czas określony
Wbrew wielu mitom nie ma konieczności byś był zatrudniony na czas nieokreślony. Decydując o akceptacji Twojego dochodu z zatrudnienia na okres czasowy, banki kierują się takimi kryteriami jak:
- okres zatrudnienia
- staż pracy (w przypadku niedawnej zmiany pracodawcy)
- długość trwania umowy w przód
Minimalny wymagany okres zatrudnienia w zależności od banku:
- 3 miesiące
- 6 miesięcy
- 12 miesięcy
Czas pracy w aktualnym miejscu może się różnić w zależności od posiadanego stażu pracy. Ten powinien wynosić odpowiednio:
- 6 miesięcy
- 12 miesięcy
Długość trwania umowy do końca:
- 6 miesięcy
- 12 miesięcy
Często klienci obawiają się, że będąc zatrudnionym na czas określony nie mają co podchodzić do „hipoteki”. Jak się okazuje sprawa może być znacznie prostsza. W niektórych przypadkach wystarczy, że jest to Twoja pierwsza praca i już po okresie próbnym (3 miesiące) jak dostaniesz przedłużenie umowy np. na 7 miesięcy, to możesz starać się o kredyt na zakup mieszkania.
Niższy dochód z umowy o pracę na czas określony:
Pułapka, na którą powinieneś uważać, jest taka, że część banków przy umowie na czas określony automatycznie obniża wysokość osiąganego dochodu uwzględnianego do zdolności kredytowej. Redukcja może dochodzić nawet do 30%. Wyobraź sobie, że zarabiasz 5.000 zł/mc na rękę, a bank uwzględni dochód w wysokości 3.500 zł/mc. To przełoży się na różnicę w wysokości nawet 100.000 zł. Nie wszystkie banki jednak podchodzą do tego w taki sposób. Dlatego nigdy nie polecam, byś weryfikował swoją zdolność kredytową w kalkulatorach internetowych. Jakiś przybliżony obraz z tego otrzymasz, ale by określić ją dokładnie, to już warto skorzystać z pomocy eksperta finansowego.
Umowa na zastępstwo
W praktyce banki nie akceptują tego typu rodzaju zatrudnienia, bo nie mają informacji o tym jak długo umowa umowa może potrwać. Póki co jeden bank weźmie pod uwagę taki dochód, wówczas zdolność kredytowa liczona jest jak przy umowie na czas określony.
Promesa zatrudnienia przy umowie o pracę na czas określony
Jeśli jesteś zatrudniony na czas określony, to najgorzej jeśli do końca trwania umowy zostało mniej niż 6 miesięcy, ale z drugiej strony na tyle długo, że pracodawca nie chce jeszcze jej przedłużać. W tym przypadku można dodatkowo przedstawić tzw. promesę zatrudnienia. Aktualnie oficjalnie jeden bank honoruje taki dokument, choć w ramach odstępstwa można ponegocjować również z innymi. Promesa to informacja o pracodawcy, że po zakończeniu umowy będzie Cię dalej zatrudniał. Nie musi to być żadne konkretne zobowiązanie, nikt potem nie weryfikuje, czy rzeczywiście umowa została przedłużona czy nie, nie ma konieczności by zawierała informację o zmianie umowy na czas nieokreślony.
Promesa zatrudnienia – co powinna zawierać?
Przykładowa informacja: „Pracownik Nowak jest zatrudniony na umowę o pracę na czas określony, która obowiązuje do 31.12.2022 roku. Na dzień dzisiejszy nie ma przeciwwskazań, by po zakończeniu obecnej umowy kontynuować współpracę na nie gorszych warunkach”.
Zatrudnienie w firmie rodzinnej
Uzyskiwanie dochodu z umowy o pracę w przypadku zatrudnienia firmie mamy, ojca, brata, czy innej osoby z najbliższego kręgu może być ujęte w większości banków. Najczęściej jednak banki podchodzą ostrożniej do takich sytuacji i mogą zażądać przedstawienia dodatkowych dokumentów. Najczęściej wymaganym jest:
- zaświadczenie z ZUSu o podstawie składek na ubezpieczenie społeczne
Powyższe zaświadczenie powinno zawierać informacje o odprowadzanych składkach i wysokości dochodu za okres:
- 3 miesięcy
- 6 miesięcy
- 12 miesięcy
- lub obecnego i poprzedniego roku
Najczęściej banki wymagają dokumentu za 6 lub 12 miesięcy niezależnie od tego za jaki okres liczą średni dochód. Może zdarzyć się sytuacja, że bank liczy średnie wynagrodzenie na podstawie wpływów z 3 miesięcy, ale w przypadku zaświadczenia z ZUSu zapyta o okres z 12.
Czy bank uwzględni podwyżkę?
Kiedyś banki częściej były skłonne, by przyjąć wyższe wynagrodzenie jeśli jesteś świeżo po podwyżce. Niestety najczęściej jednak liczona jest średnia, co oznacza, że jeśli od miesiąca zarabiasz więcej, to w przypadku banków liczących średni dochód z 6 miesięcy efekt podwyżki będzie widoczny powoli, a zdolność będzie rosła co miesiąc. Jeśli masz aneks do umowy, dostałeś awans i zależy Ci na szybkim ubieganiu się o kredyt, to możesz podjąć rozmowę z bankiem, by w ramach odstępstwa został przyjęty Twój dochód po podwyżce. Te są jednak mniej elastyczne w tym względzie niż były jeszcze kilka lat temu.
Umowa o pracę, a gotówka "do ręki"
Nadal zdarza się, że pracodawca zamiast przelewać wynagrodzenie na konto to wypłaca pracownikowi w gotówce. Nie jest to ulubiona przez banki sytuacja i nie wszędzie uwzględnią dochód wypłacany w takiej formie.
Abyś mógł otrzymać kredyt niezbędne będzie przedstawienie:
- zaświadczenia o dochodach wystawionego przez pracodawcę na druku bankowym
- zaświadczenie z ZUSu o podstawie naliczania składek na ubezpieczenie społeczne
Dodatkowe składniki wynagrodzenia
Jakie dodatkowe składniki są przyjmowane do zdolności kredytowej poza pensją zasadniczą? Tu co bank to obyczaj. Podejście kredytodawców znacznie się od siebie różni w tym zakresie, ale poniżej znajdziesz zestawienie tego, jakie przelewy mogą podnieść Ci średnie wynagrodzenie brane przez banki do zdolności.
Zmienne składniki wynagrodzenia uwzględniane przez banki:-
- premie (miesięczne, kwartalne, półroczne, trzynastka)
- prowizje
- nadgodziny
- dodatki do wynagrodzeń
- mundurówka
- dodatek mieszkaniowy
- diety
… i uwaga, bo od niedawna PKO BP poszedł dalej i być może wyznaczy tym nowy kierunek dla pozostałych banków. Jako dochód przyjmuje teraz takie składniki jak:
- nagrody
- wczasy pod gruszą
- dodatki na święta
- w teorii wszystko co wpływa od pracodawcy z wyłączeniem diet, delegacji i pożyczki zakładowej
Więcej w artykule: 500+ przyjmowane do zdolności kredytowej przy kredycie hipotecznym
Podejście banków różni się w stosunku do siebie nie tylko pod względem tego jaki składnik wynagrodzenia jest przez nich ujęty, ale także pod względem akceptacji jego wysokości. Np. Bank Millennium przyjmie diety, ale max do kwoty 700 zł/mc, a choćby BNP Paribas 75% ich wysokości. Inne banki z kolei przyjmą premie czy prowizje w 100%, kolejne w 80%, a jeszcze jeden w wysokości nieprzekraczającej 40% wynagrodzenia zasadniczego.
Jak najszybciej zwiększyć zdolność kredytową?
Najszybszym sposobem jest zwiększenie dochodu i zmniejszenie zobowiązań 🙂
Brzmi prosto, ale rzeczywistość jest bardziej skomplikowana. Umowa o pracę jest najszybszym sposobem budowania zdolności kredytowe, gdyż dochód z tego tytułu może być uwzględniony już po 3 miesiącach lub nawet jednym w przypadku zmiany pracodawcy lub gdy jest to dochód dodatkowy.
Sposoby na szybkie zwiększenie zdolności kredytowej:
- premia jednorazowa (np. kwartalna) – w bankach, które liczą średni dochód przez 3, jeden większy przelew z tytułem premia kwartalna może istotnie zwiększyć zdolność kredytową
- drugi etat – jeśli osiągasz już dochód, ale chcesz zwiększyć zdolność możesz podjąć drugą pracę. Po 1 lub 3 miesiącach zdolność może znacznie wzrosnąć
- podwyżka – aneks do umowy i 1 wyższy wpływ przy stabilnym zatrudnieniu zwiększa szansę na uwzględnienie dochodu w wyższej wysokości
- samo zaświadczenie od pracodawcy – zdarza się, że jedynym dokumentem potwierdzającym dochód, wymaganym przez bank jest zaświadczenie. Pracodawca wpisuje, więc sam Twój średni dochód i może tam uwzględnić wszystkie wypłacone składniki wynagrodzenia
