10 tematów, o których się nie mówi - Bezpieczny Kredyt 2%
Bezpieczny Kredyt 2% funkcjonuje już od 4 miesięcy, jednak nadal wiele informacji może Cię zaskoczyć. Zaskoczeniem często jest fakt, że możesz dostać oprocentowanie stałe na 15 lat w Bezpiecznym Kredycie 2%. Czy wiesz że przy zakupie od dewelopera możesz nie dostać dopłat nawet przez kilkanaście miesięcy? Że Alior Bank praktycznie nie sfinansuje zakupu lub budowy domu? Czy do rejestracji w programie liczy się data złożenia wniosku czy uruchomienie kredytu?
10 rzeczy, które nie są oczywiste, a które warto wiedzieć.
W tym artykule przeczytasz
Kiedy rezerwujesz dopłaty?
Z racji dużego zainteresowania programem Bezpieczny Kredyt 2% oraz wieloma pytaniami, opublikowaliśmy kilka wpisów na ten temat:
- Bezpieczny kredyt 2% – nie będzie na 2%. Co trzeba wiedzieć? aktualizacja
- „Pierwsze Mieszkanie” – kredyt hipoteczny na 2% do 45 roku życia!
- Budowa domu, a Bezpieczny Kredyt 2%
- Rozdzielność majątkowa i rozwód, a Bezpieczny Kredyt 2%
- Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, czyli Mieszkanie bez wkładu własnego
- Utrata dopłat w Bezpiecznym Kredycie 2% – nie spóźniaj się z ratą!
- Które banki udzielą Bezpieczny Kredyt 2%?
- Zdolność kredytowa w Bezpiecznym Kredycie 2%. Jest kalkulator!
- Bezpieczny Kredyt 2% – czy się opłaca? Konkretne liczby
- 10 tematów, o których się nie mówi – Bezpieczny Kredyt 2%
- Wnioski o Bezpieczny Kredyt 2% – do kiedy można składać?
- Koniec dopłat do BK2% – limit na 2024 rok wyczerpany
Wraz z pojawiającymi się artykułami lista będzie aktualizowana.
Jedną z najczęstszych obaw, które mają klienci, jest to czy załapią się na dopłaty jeśli złożą wniosek pod koniec roku, w przypadku gdyby miały się one wyczerpać w pierwszych tygodniach roku 2024. Na decyzję wszak trzeba czekać dłużej. Tu od razu uspokajam:
W momencie rejestracji wniosku bank rezerwuje Twój udział w Bezpiecznym Kredycie 2%.
Jeśli nie będzie środków to dowiesz się o tym przy składaniu wniosku. Kiedy zobaczymy, że kończą się dopłaty? Ustawa przewiduje, że kiedy na dany rok zostanie wykorzystane 90% przewidzianych pieniędzy albo 75%. tych zabudżetowanych na rok kolejny, BGK ogłosi wstrzymanie przyjmowania kolejnych wniosków.
Zakup lub budowa domu z Aliorem prawie niemożliwa
A to wszystko przez zapis, że bank zażyczył sobie w przypadku finansowania domów 44% wkładu własnego. Nie wiem skąd im się taka liczba wzięła, ale praktycznie wyklucza to większość inwestycji.
Dlaczego?
- Większość klientów nie dysponuje udziałem środków własnych przekraczających 44% inwestycji.
- Inne limity – Przykład:
Kupujesz dom za 500 000 zł
Wkład własny 44% to 220 000 zł
Max w ustawie to 200 000 zł, więc już transakcja niemożliwa - Przykład 2:
Masz działkę za 150 000.
Chcesz wybudować dom za 300 000 zł do stanu deweloperskiego.
Bank ma minimalne koszty budowy dla domu o takiej powierzchni w wysokości 350 000 zł.
Wartość domu po wybudowaniu to: 150 000 zł + 350 000 zł = 500 000 zł
Działka stanowi 30% wkładu własnego. Musisz go zwiększyć, ale znów przekroczysz 200 000 zł.
Aby sfinansować dom w BK2% z Aliorem to musisz:
- kupić tani domek i mieć 44% wkładu własnego
- spełnić jednocześnie wymogi: minimalnych kosztów budowy, maksymalnej kwoty kredytu w BK2%, wysokości wkładu własnego
Powodzenia!
Zakup od dewelopera lub budowa domu - brak dopłat na start?!
Przy kredycie wypłacanym w transzach występuje tzw. okres karencji. Np. kupujesz mieszkanie od dewelopera, które jest w budowie i ukończenie inwestycji przewidziane jest za 12 miesięcy. Wg harmonogramu płacisz deweloperowi w 4 transzach po 100 000 zł. Po wypłacie pierwszej transzy spłacasz już kredyt, ale same odsetki od wypłaconej kwoty. Co warto wiedzieć?
W czasie karencji nie dostajesz dopłat do odsetek w ramach Bezpiecznego Kredytu!
Dopiero po uruchomieniu całego kredytu, gdy zaczynasz spłacać pełną ratę kapitałowo-odsetkową, to uruchamiane są dopłaty. Tak samo wygląda to w przypadku budowy domu.
Wyjątek!
Jeśli wypłacisz już część transz i rata odsetkowa przekroczy wysokość Twojej raty docelowej z uwzględnieniem dopłat, to możesz wnioskować do banku o przyspieszenie dofinansowania.
Oprocentowanie stałe przez 15 lat
Wszyscy wiedzą, że w Bezpiecznym Kredycie masz stałą stopę procentową przez 10 lat. Skąd więc wzięło się te 15? Tylko Pekao SA stosuje wydłużony okres obowiązywania oprocentowania stałego w przypadku, gdy występuje okres karencji. Jak to uzasadniają?
Stała stopa procentowa obowiązuje przez 10 lat trwania dopłat w BK2%. Jak jest kredyt uruchomiony w transzach (np. z karencją 12-miesięczną), to:
- Pierwszych 5 lat (rok karencji + 4 lata z dopłatami)
- Kolejnych 5 lat (5 lat dopłat)
- Następnych 5 lat (1 rok dopłat + 4 lata po wygaśnięciu dofinansowania)
Wg banku skoro oprocentowanie stałe muszą ustalać z góry na 5 lat, a dopłaty będą wypłacane jeszcze w 11 roku (bo w okresie karencji nie są), to na ten okres również ustalają oprocentowanie stałe. Pozostałe banki nie podzielają tej polityki.
Dzień płatności raty jak dzień uruchomienia
Z kolei Alior Bank stosuje inne wyjątkowe podejście. Standardowo na wniosku kredytowym zaznaczasz dzień płatności raty. Bank sam ściąga tego dnia ratę kredytową, a Ty musisz tylko zapewnić środki na koncie. Alior też tak robi, ale … nie w Bezpiecznym Kredycie! Jeśli masz pensję 10ego każdego miesiąca, a uruchomisz kredyt 1ego, to na początku każdego kolejnego bank będzie Ci pobierał ratę. Dlaczego to takie ważne?
Bo jeśli nie będzie pieniędzy na koncie na pokrycie całej raty, to bank nie tylko doliczy Ci odsetki, ale nie dostaniesz w tym miesiącu dopłaty, a to może już Cię kosztować setki lub więcej złotych!
Budowa domu, a działka jednego z małżonków
Często jest tak, że gdy małżonkowie chcą zbudować dom, to właścicielem działki jest tylko jeden z nich. Może tak być, ponieważ otrzymał działkę w darowiźnie lub ją kupił na siebie jeszcze przed ślubem. Pozwolenie na budowę jest wydawane na właściciela działki. Jeśli ubiegacie się o kredyt już po zawarciu związku małżeńskiego i macie wspólnotę majątkową, to do kredytu musicie przystąpić razem.
W Bezpiecznym Kredycie nie jest to możliwe! Właścicielami działki musicie być oboje.
Na szczęście np. Pekao SA wyda decyzję pozytywną dla takiego wniosku, ale warunkiem do podpisania umowy będzie dokument potwierdzający, że oboje jesteście właścicielami (np. przekazanie w formie darowizny). Pozwolenia na budowę nie trzeba przepisywać, może zostać wydane na jednego z małżonków.
Dokończenie budowy, a maksymalna kwota kredytu
Wyjaśniając bardzo skrótowo – jeśli jesteś właścicielem samej działki, to jej wartość może być wyższa niż 200 000 zł, ale łącznie z domem po wybudowaniu nie może przekroczyć wyceny na 1 milion zł.
W powyższym przypadku oraz jeśli rozpocząłeś już budowę, a jej wartość z działką nie przekracza 200 000 zł, to możesz otrzymać 500 000 zł (single) lub 600 000 zł (gospodarstwa domowe).
Jeśli jednak wartość wkładu własnego przekracza 200 000 zł, to dostaniesz max 100 000 zł lub 150 000 zł.
Ten temat bardzo szeroko opisany został w artykule:
Rozdzielność majątkowa, a kredyt na jedną osobę
W założeniach ustawy było, że nawet jak macie rozdzielność majątkową to i tak jesteście małżeństwem, więc musicie razem przystąpić do kredytu. Wyszła jednak interpretacja, która otwiera pewną furtkę w dwóch przypadkach:
- Oboje nigdy nie byliście właścicielami nieruchomości
- Jeden z małżonków miał nieruchomość, ale zbył ją jeszcze przed Waszym ślubem. Wówczas drugi ma otwartą drogę do kredytu
Szczegółowo opisałem sytuację w artykule:
Czy może się ktoś do Ciebie wprowadzić?
W większości przypadków tak. Jednak ustawodawca przewidział pewne wykluczenia.
Z kim nie możesz zamieszkać?
- Z osobą, którą prowadziłeś wspólnie gospodarstwo domowe przez ostatnich 12 miesięcy
- Z matką/ojcem swojego dziecka, jeśli jest lub był/była właścicielem nieruchomości mieszkalnej
Dokładnie zapis o utracie dopłat brzmi następująco:
w okresie przysługiwania dopłat udostępnienie do zamieszkiwania lokalu lub domu osobie, która w okresie 12 miesięcy przed dniem udzielenia bezpiecznego kredytu 2%, prowadziła z tym kredytobiorcą wspólnie gospodarstwo domowe albo będąc drugim rodzicem dziecka kredytobiorcy urodzonego albo przysposobionego przez kredytobiorcę przed dniem udzielenia bezpiecznego kredytu 2% nie prowadziła gospodarstwa domowego wspólnie z kredytobiorcą – a prowadzenie przez tę osobę gospodarstwa domowego wspólnie z kredytobiorcą w dniu udzielenia bezpiecznego kredytu 2% oznaczałoby naruszenie warunku posiadania innej nieruchomości
A czy po ślubie możesz dołączyć małżonka?
Tak. Bierzesz kredyt i kupujesz nieruchomość jako singiel. Jeśli w trakcie trwania dopłat zawrzesz związek małżeński, to możesz rozszerzyć wspólnotę majątkową i włączyć nieruchomość do majątku wspólnego. Nie grozi Ci utrata dopłat.
Zadatek, a kredyt bez wkładu własnego
Wiemy, że dzięki połączeniu ustawy z Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym możesz wziąć kredyt bez wkładu własnego. Jednak zazwyczaj sprzedający przy podpisywaniu umowy przedwstępnej życzą sobie byś wpłacił zaliczkę lub zadatek, które są już zaliczone na poczet ceny nieruchomości. Bank widząc, że część wkładu już wniosłeś, to nie udzieli Ci kredytu na całą kwotę, tylko pomniejszoną o wniesiony wkład. Jak to pogodzić?
Możesz w umowie dodać zapis podobny do poniższego:
W przypadku otrzymania decyzji kredytowej na kwotę równą cenie zakupu, sprzedający zobowiązuje się zwrócić kupującemu zadatek w dniu podpisania umowy przyrzeczonej.
