stopy procentowe Archives » Finansowy Ogar

Inflacja, stopy procentowe i dopłaty do kredytów. Co Przyniesie Rok 2025?

Bartosz Nowak — Thu, 23 Jan 2025 15:23:30 +0000

Inflacja, stopy procentowe i dopłaty do kredytów. Co Przyniesie Rok 2025?

W rok 2025 wchodzimy ze sporymi oczekiwaniami. W końcu powinny nadejść tak długo wyczekiwane obniżki stóp procentowych. W końcu jest szansa na spadki cen na rynku nieruchomości. Kredytu 2% już nie ma, 0% też nie, Ale może jednak przyszykują coś innego?

W dzisiejszym wpisie omówimy:

KPO, ceny energii i ich wpływ na inflację – czy spadnie?
czy wysokie stopy procentowe zostaną z nami na dłużej?
czy będzie nowy program dopłat do kredytów?
rynek kredytów hipotecznych w 2025

Jeśli preferujesz wersję video, to tekst ten omawiam też w 20 odcinku na kanale YouTube, który zamieszczam poniżej:

Stado czarnych łabędzi

Prognozowanie czegokolwiek w dzisiejszych czasach to trochę wróżenie z fusów. Wisi nad nami tyle niewiadomych, które mogą wpłynąć na całkowitą zmianę sytuacji gospodarczej na świecie, że ten kto dokładnie przewidzi co będzie za rok, to zaraz powinien wysyłać Totka.

Pamiętacie tego mema, gdy pośrednik kredytowy mówił, że stopy procentowe w kolejnych latach nie wzrosną?

No to teraz mamy podobnie. Wojna na Ukrainie, czy na Bliskim Wschodzie. Trump wraca na fotel prezydenta Stanów Zjednoczonych. Upadają rządy w kolejnych państwach Europy. W Polsce też przed nami wybory prezydenckie.

To wszystko w mniejszym lub większym stopniu może mieć przełożenie na sytuację geopolityczną, ceny surowców, giełdy, waluty, rynki nieruchomości i długo można byłoby tak wymieniać.

Na potrzeby tego odcinka załóżmy jednak, że najbliższy rok będzie “spokojny” jak na dzisiejsze czasy. Nie będzie żadnego nowego wirusa, wojny ani innego czarnego łabędzia. Czego przy takich założeniach możemy się spodziewać w najbliższym roku?

Inflacja - dlaczego jest tak ważna?

Wzrost inflacji w poprzednich latach odczuliśmy wszyscy widząc drastyczne podwyżki cen. Płaciliśmy więcej za fryzjera, za usługi budowlane, za parkingi. Więcej wydawaliśmy na czynsze, na paliwo na stacjach benzynowych czy w sklepach robiąc codzienne zakupy do domu. Na miarę symboliki urosły już choćby ceny sztabek … wróć … kostek masła.

Dlaczego zajmujemy się inflacją? Niemal wszyscy czekają na spadki cen nieruchomości. Ale wysoka inflacja przekłada się na wyższe koszty pracy, czy materiałów budowlanych co skutecznie powstrzymuje rynek mieszkaniowy przed spadkami cen.

Ponadto, by walczyć z wysoką inflacją, Bank Centralny podwyższa stopy procentowe co wpływa na wysokość rat kredytów płaconych przez każdego z nas.

Mówi się, że mamy najdroższe kredyty hipoteczne w Europie. Owszem zaraz po Serbii, bo w samej Unii jesteśmy niechlubnym liderem. Tylko, że dopóki inflacja nie spadnie, to Rada Polityki Pieniężnej stóp nie obniży. Ostatni odczyt inflacyjny (grudzień 2024) był na poziomie 4,8%.

Przypominamy, że cel inflacyjny NBP to 2,5% z odchyleniem +/- 1%. Możemy więc przyjąć go na poziomie 1,5% – 3,5% pp. Jak widać, nadal jesteśmy sporo powyżej.

Inflacja 2025 - czy ceny spadną?

Gwoli wyjaśnienia. To, że inflacja spada nie oznacza, że spadają ceny. Jak w styczniu przytyjesz 10 kg. A w lutym już tylko 5, to nie oznacza, że schudłeś. I tak też jest z inflacją. Ceny nadal rosną, tylko wolniej.

Na początek spójrzmy na wykresie jak wygląda wskaźnik inflacji w Polsce w latach 2020 – 2024.

Opracowanie własne na podstawie danych GUS

W pierwszym półroczu 2024 roku mieliśmy inflację w okolicach 2%. Dlaczego więc Rada Polityki Pieniężnej nie obniżyła stóp procentowych?

Bo niskie ceny były spowodowane tymczasową obniżoną stawką VAT na żywność i zamrożeniem cen energii dla gospodarstw domowych. Po prostu rząd do tego dopłacał.

Po zdjęciu tarcz mamy inflację na poziomie około 5%. I teraz kolejny rząd od nowego roku także wprowadza dopłaty do cen energii. Całkowitym zbiegiem okoliczności jest fakt, że dopłaty będą do momentu wybrania nowego Prezydenta Rzeczypospolitej. No co za przypadek 🙂

Można więc śmiało założyć, że do tego momentu znowu zobaczymy spadki inflacji, a potem od września prawdopodobnie skokowy wzrost. Czy Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy wcześniej? Wiedząc, że rzetelną informację na temat inflacji zobaczą dopiero po wakacjach?

Kolejnym czynnikiem o którym rzadko się wspomina, a na który często reagujemy entuzjastycznie jest odblokowanie środków z KPO. W przyszłym roku Polska planuje wydać na inwestycje 120 mld zł, z czego 90 ma pochodzić z Krajowego Planu Odbudowy!

Dodatkowy pieniądz w obiegu krótkoterminowo może mieć proinflancyjne skutki. Więcej pieniądza, to spadek jego wartości. Jeśli chcecie w przystępny sposób dowiedzieć się skąd się bierze inflacja, to obejrzyjcie … Kaczora Donalda. Nie śmiejcie się, na prawdę polecam 🙂

Wg projekcji Narodowego Banku Polski z listopada 2024, przyszłoroczna inflacja spodziewana jest na poziomie 5,7%. Zaś z uwzględnieniem zamrożenia cen energii 4,3%. Cel inflacyjny ma być osiągnięty dopiero w roku 2026 (2,8%).

Stopy procentowe - kiedy wreszcie spadną?

Biorąc pod uwagę to co już zdążyłem dziś powiedzieć, to czy zmieniłem zdanie odnośnie tego, że prędzej zobaczymy obniżki stóp procentowych niż podwyżki? Nie!

Nadal obstawiam, że doczekamy spadków. Sam nie mogę się tego doczekać, by kredyty były oferowane w końcu z racjonalnym oprocentowaniem. Ale czy mam jakieś obawy?

Tak. Jeszcze niedawno przewidywano obniżki na wiosnę roku 2025ego. Teraz już niekoniecznie.

Osobiście obstawiam że do września RPP stóp nie ruszy. Raczej dopiero na koniec roku. Jestem też sceptyczny odnośnie samej dynamiki spadków.

Niestety perspektywa stale rosnących cen energii powoduje, że inflacja może nie spadać tak szybko jakbyśmy tego oczekiwali.

Czy coś jednak przemawia za tym, że kredyty stanieją?

Stopy procentowe - argumenty za spadkami

No dobrze, to czemu stopy mają spadać? Skoro jest tyle obaw? Bo nadal argumentów za tym jest po prostu więcej.

Choć dopłaty do cen energii trochę zaburzają obraz to jednak inflacja jest w trendzie spadkowym. I więcej wskazuje, że jednak możemy spodziewać się jej dalszych spadków.

Europejski Bank Centralny czy FED w Stanach Zjednoczonych już obniżają stopy procentowe. Jeśli nasz Bank Centralny chce zachować stabilność naszej waluty i jednocześnie wesprzeć rodzimych eksporterów, to także należy się spodziewać obniżek stóp z naszej strony.

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP

Realna stopa procentowa, czyli (zestawienie głównej stopy procentowej i inflacji) od początku 2024 roku jest dodatnia. Widzimy to na powyższym wykresie.

Aktualnie główna stopa procentowa (tzw. referencyjna) na moment publikacji wpisu (styczeń 2025) jest na poziomie 5,75%. Inflacja zaś poniżej 5%. Robi się więc już przestrzeń do obniżek i wkrótce takie powinniśmy zobaczyć.

Nadal jednak zasadne jest pytanie… Kiedy i w jakim tempie będą obniżać.

Dopłaty do kredytów 2025

Kredyt na Start czy inaczej mówiąc 0% mający zastąpić Bezpieczny Kredyt 2% można już spisać na straty. Rząd nie przewiduje na to pieniędzy, nie ma poparcia społecznego, ludzie bardziej boją się dalszych wzrostów cen.

Ale prawdopodobnie coś będzie. Wg wypowiedzi Ministra Rozwoju i Technologii Krzysztofa Paszyka, rząd pracuje nad rozwiązaniem coś a’la Mieszkanie dla łodych.Młodych 2.0.

Przypomnę, że program ten polegał na dofinansowywaniu wkładu własnego podczas finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym. Biorąc kredyt mogłeś dostać 10%, 20%, nawet 30% dopłaty do wkładu własnego z Banku Gospodarstwa Krajowego. W zależności od tego ile miałeś dzieci, w jakiej lokalizacji nieruchomość kupowałeś i o jakim metrażu.

Wydaje się, że tym co przekonuje rządzących, by stworzyć program coś na wzór popularnego w latach 2014-2018 MDMu jest fakt… że nie spowodował on zbytnich wzrostów cen na rynku nieruchomości.

Szerzej o tym jak poprzednie programy dopłat do kredytów wpływały na ceny nieruchomości mówiłem w odcinku 8, który zamieszczam poniżej.

Szereg limitów ceny maksymalnej za m2, limitów metraży kupowanych mieszkań czy ograniczenia samej puli kredytów spowodowały, że nikt w tym czasie o żadnej bańce na rynku nieruchomości nie wspominał.

Na ten moment jednak nie mamy żadnych konkretów, więc będę się tym tematem zajmował, jak już poznamy jakieś szczegóły.

Rynek kredytów hipotecznych 2025

Jak więc będzie wyglądał rynek kredytów hipotecznych w tym roku? Wg mnie … stabilnie. Średnie zarobki Polaków rosną, a co za tym idzie zdolności kredytowe. Ludzie przyzwyczaili się do wysokich cen kredytów, choć nie każdy jest w stanie takie zaakceptować. Jest więc popyt na kredyty, ale jest on umiarkowany.

Co ciekawego może wydarzyć się w roku 2025? Dwie rzeczy które omówiliśmy, czyli długo wyczekiwane obniżki stóp procentowych i ewentualne ogłoszenie nowego programu dopłat do kredytów.

Trzecim aspektem, o którym warto wspomnieć jest … refinansowanie kredytów. Już niemal co 6 aktualnie udzielany kredyt hipoteczny jest przeznaczony na spłatę innego kredytu. Ludzie w poprzednich latach zaciągali zobowiązania na szczycie stóp procentowych i wielu z nich zwyczajnie opłaca się teraz taki kredyt przenieść. Ewentualna obniżka stopy referencyjnej, tylko zwiększy potencjalną liczbę zainteresowanych. Zaryzykuję stwierdzenie, że najbliższe 2 lata będą rekordowe pod kątem wartości przenoszonych kredytów.

Jeśli chciałbyś sprawdzić, czy w Twoim przypadku przeniesienie kredytu do innego banku jest opłacalne, to napisz do nas maila na biuro@finansowyogar.pl lub wypełnij formularz, który znajdziesz w zakładce „Kontakt”.

The post Inflacja, stopy procentowe i dopłaty do kredytów. Co Przyniesie Rok 2025? appeared first on Finansowy Ogar.

Spadek stóp procentowych – do jakiego poziomu będą obniżki?

Bartosz Nowak — Fri, 08 Sep 2023 04:26:22 +0000

Spadek stóp procentowych - do jakiego poziomu będą obniżki?

Spadek stóp procentowych pierwszy od 3,5 roku stał się faktem. Rada Polityki Pieniężnej zaskoczyła wczoraj i obniżyła główną stopę procentową o 0,75 punktu procentowego. Czy to decyzja jednorazowa, czy początek cyklu obniżek stóp procentowych?

Jakich spadków możemy się spodziewać i w jaki sposób wpłynie to na Twoją ratę kredytu?

Spadek stóp procentowych

Wczoraj 6 września RPP pierwszy raz od roku zdecydowała się na zmianę stóp procentowych. „Niespodziewanie” tuż przed wyborami byliśmy świadkami trzykrotnie większej obniżki niż oczekiwali tego analitycy (0,75 punktu procentowego wobec oczekiwanych 0,25 pp). Osobiście już w marcu obstawiałem, że możemy spodziewać się spadków w tym czasie, jednak też obstawiałem przedział obniżki w zakresie 0,25 pp – 0,50 pp.

Więcej w artykule: Oprocentowanie kredytu hipotecznego spadnie. Kiedy i o ile?

Dla porządku ustalmy jak aktualnie kształtują się wysokości stóp% w Polsce:

stopa referencyjna wynosi 6%
stopa lombardowa 6,5%
stopa depozytowa 5,55%
stopa redyskonta weksli 6,05%
stopa dyskontowa weksli 6,10%

Dla posiadaczy kredytów najważniejsza jest stopa referencyjna (zwana też główną). To od niej zależy maksymalna możliwa wysokość oprocentowania, którą banki mogą zastosować do kredytów gotówkowych, kart kredytowych czy kredytów odnawialnych. Na ten moment oprocentowanie tych produktów nie może przekroczyć 19%, a jeszcze przed chwilą było to 20,5%.

Jaki powód obniżki? Wybory, czy coś jeszcze?

Nie ma co się oszukiwać, że termin obniżenia stóp% jest przypadkowy. Już dawno wielu spodziewało się, że nastąpi to tuż przed wyborami, co można uznać za decyzję częściowo polityczną.

Czym kieruje się Narodowy Bank Centralny decydując o ustalaniu poziomu stóp procentowych?

wysokością inflacji
rozwojem gospodarczym
sytuacją kredytobiorców

Inflacja:

Ostatni odczyt inflacji (za sierpień) był na poziomie 10,1%, choć spodziewano się, że w końcu spadnie poniżej psychologicznej bariery 10%. Cel inflacyjny ustalony przez NBP to 2,5 punktu procentowego z odchyleniem +/- 1%. Jak widać do celu jeszcze daleko. Tempo wzrostu inflacji spada, stąd decyzja o obniżce stóp, jednak kierując się tylko tym parametrem, to wskaźnik inflacji nadal jest sporo wyższy niż stopa referencyjna, więc nie może być to jedyna motywacja decydentów.

Rozwój gospodarczy:

W Polsce mamy tzw. techniczną recesję. Zanotowaliśmy spadek PKB r/r drugi kwartał z rzędu (-0,3% w pierwszym kwartale i -0,5% w drugim). Drożyzna, wysokie stopy procentowe i nie nadążające za tym podwyżki wynagrodzeń mocno ciążą Polakom, którzy wyraźnie ograniczają swoje wydatki (spadek konsumpcji prywatnej o 2% w pierwszym kwartale i 3,5% w drugim). Biorąc pod uwagę spowolnienie w takich krajach jak Chiny, czy największy nasz partner handlowy Niemcy, można spodziewać się, że odbicie i u nas może nie być takie łatwe.

Sytuacja kredytobiorców:

Mimo wprowadzenia wakacji kredytowych rok temu, okazuje się, że Polacy mają spore problemy ze spłatą kredytów, zwłaszcza hipotek. Od lipca 2022 do lipca 2023 wartość zadłużonych kredytów wzrosła o ponad 100% (z ok. 220 mln zł do niecałych 600 mln zł)! Stąd obietnice o przedłużeniu wakacji kredytowych i teraz decyzja o obniżce stóp procentowych.

Cykl obniżek stóp procentowych - o ile spadną?

Różne głosy dochodzą ze świata finansów. Jedni twierdzą, że to jedyna obniżka w tym roku, a kolejną zobaczymy dopiero w przyszłym. Są też tacy, którzy twierdzą, że obniżek już nie będzie, a to było zagranie polityczne pod wybory. Najbardziej prawdopodobne jednak wydaje się, że jednak kolejne obniżki przed nami. Jeśli to ostatnie ma być bliskie prawdy, to zobaczmy jakich spadków możemy spodziewać się w najbliższych miesiącach, na podstawie tego co widzieliśmy przy okazji poprzednich kryzysów.

Poniżej wykres WIBOR3M od 2001 roku:

Przeanalizujmy „czasy nowożytnie”, czyli po 2004 roku, gdy weszliśmy w okres w miarę stabilnych stóp procentowych.

Szczyt WIBOR i następujące obniżki stóp procentowych:

1 sierpnia 2004 – WIBOR = 7,25%, 1 sierpnia 2005 – spadek do 4,57%
1 października 2008 – WIBOR = 6,88%, 1 marca 2009 – spadek do 4,26%
1 czerwca 2012 – WIBOR = 5,13%, 1 maja 2013 – spadek do 2,74%
7 listopada 2022 – WIBOR = 7,61%, …???

Aktualnie po środowej obniżce, wg pierwszej reakcji wskaźnik WIBOR3M uplasował się na poziomie 6,07%

O ile spadnie rata Twojego kredytu?

Szczytowy poziom WIBOR osiągnął 7 listopada 2022 roku w wysokości 7,61%. Już przed środową decyzją RPP widzieliśmy jego wyraźne spadki sięgające powyżej 1 punktu procentowego, co większość kredytobiorców mogła już nieco odczuć. Zwróćmy uwagę jak sama obniżka w wysokości 0,75 pp wpływa na wysokość raty w zależności od kwoty kredytu i okresu kredytowania.

Zmiana WIBOR o 0,75 pp, a wysokość raty:

Jak widać już ta jednorazowa obniżka powinna przynieść lekką ulgę kredytobiorcom. Oczywiście to nic w porównaniu do skali podwyżek, z którą trzeba było się zmierzyć. Ciężko zakładać, by stopy procentowe miały w najbliższym czasie wrócić do poziomu poniżej 1%. Realnie skala obniżek może być zbliżona do tych, które obserwowaliśmy przy okazji poprzednich podobnych sytuacij. W dwóch z trzech wymienionych przypadków cykl obniżek stóp procentowych skończył się na ich spadku o 2,39 punktu procentowego, raz nawet 2,63% pp.

Zmiana WIBOR o 2,39 pp, a wysokość raty:

Gdybyśmy mieli więc powtórkę z poprzednich trzech cykli spadków stóp procentowych, to w portfelu każdego kredytobiorcy niezależnie od okresu kredytowania i zaciągniętej kwoty, powinno zostać kilkaset złotych miesięcznie.

The post Spadek stóp procentowych – do jakiego poziomu będą obniżki? appeared first on Finansowy Ogar.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego spadnie. Kiedy i o ile?

Bartosz Nowak — Sun, 19 Mar 2023 18:04:02 +0000

Oprocentowanie kredytu hipotecznego spadnie. Kiedy i o ile?

Często spotykam się ostatnio z pytaniem kiedy oprocentowanie kredytu hipotecznego spadnie i czy będzie to znaczna ulga dla kredytobiorców. Jakiego spadku oprocentowania można się spodziewać i jak przełoży się to na wysokość raty kredytu? Jak na koszty wpłynie zamiana wskaźnika WIBOR na WIRON?

Przeanalizuję o ile średnio spadał WIBOR, gdy stopy procentowe były na poziomach podobnych do dzisiejszych. Czy są jakieś zagrożenia, że wyższe stopy % zostaną z nami na dłużej lub tempo ich spadku będzie niższe od oczekiwanych?

Stopy procentowe w Polsce

11 kolejnych podwyżek stóp procentowych na przestrzeni ostatnich 18 miesięcy spowodowało drastyczny wzrost kosztów kredytowych. Raty kredytów hipotecznych wzrosły często o ponad 100%, a w przypadku kredytów gotówkowych o około 30%.

Na dziś (17.03.2023) stopy procentowe w Polsce wyglądają następująco:

stopa referencyjna wynosi 6,75%
stopa lombardowa 7,25%
stopa depozytowa 6,25%
stopa redyskonta weksli 6,80%
stopa dyskontowa weksli 6,85%

Najważniejsza jest stopa referencyjna, czyli tzw. główna. To jej poziom ma wpływ na kształtowanie się wskaźnika WIBOR i ona też bezpośrednio wyznacza maksymalny poziom oprocentowania kredytów konsumpcyjnych.

Maksymalne oprocentowanie kredytów gotówkowych, debetów czy kart kredytowych na ten moment to 20,5%.

WIBOR, a oprocentowanie kredytu

Oprocentowanie kredytu w oparciu o zmienną stopę procentową, jest ustalane na podstawie sumy dwóch składników:

marży banku (niezmienna przez cały okres trwania umowy)
WIBOR3M lub WIBOR6M

Cyfra przy WIBORze oznacza jak często zmieniać się będzie rata Twojego kredytu, co 3 lub 6 miesięcy. Same wskaźniki WIBOR3M i WIBOR6M przyjmują różne wartości, choć ten drugi niemal zawsze jest wyższy. Zgadnij więc, który w ostatnim czasie stał się chętniej stosowany przez banki. Tak, WIBOR 6M. W pewnym momencie był wyższy od swojego „brata” o ponad 0,6 punktu procentowego.

Na dziś (17 marca 2023) wskaźniki przyjmują następujący poziom:

WIBOR3M – 6,92%
WIBOR6M – 6,98%

Jest duża szansa na to, że najwyższe poziomy WIBORu mamy już za sobą. No to pobawmy się w przewidywanie przyszłości.

Obniżki stóp procentowych - o ile i jak szybko?

Pierwsza obniżka stóp procentowych zapowiadana jest na koniec 2023 roku. Nie spodziewaj się jednak, że od razu będzie to spadek rzędu 2 punkty procentowe. Stopy będą obniżane stopniowo czyli prawdopodobnie o 0,25 lub 0,5 punktu procentowego w ciągu miesiąca. Najważniejsze jest to jak przełoży się to na raty Twojego kredytu. Tu oczywiście kluczowe znaczenie ma wskaźnik WIBOR, a na podstawie jego zachowania w przeszłości jesteśmy w stanie wyciągnąć pewne wnioski.

Jak widać podobne poziomy w okolicach 7% WIBOR przyjmował już dwukrotnie w XX wieku. W obu przypadkach obniżki następowały dość szybko, by w ciągu kilkunastu miesięcy sprowadzić wskaźnik do poziomu około 4%.

Szczyt WIBOR i następujące obniżki stóp procentowych:

1 sierpnia 2004 – WIBOR = 7,25%, 1 sierpnia 2005 – spadek do 4,57%
1 października 2008 – WIBOR = 6,88%, 1 marca 2009 – spadek do 4,26%
7 listopada 2022 – WIBOR = 7,61%, 17 marca 2023 – WIBOR = 6,92%, – ???

O ile spadną raty kredytów hipotecznych?

Jak widać spadki oprocentowania przeciętnego kredytu następowały dość szybko. W pierwszym przypadku w ciągu roku nastąpił spadek o 2,68 punktu procentowego, a w kryzysie z 2008 roku zobaczyliśmy obniżkę o 2,62 pp w trakcie ledwie 6 miesięcy.

Załóżmy więc, że stopy tym razem również spadną o około 2,6% od szczytu.

7,61% – 2,6% = 5,1% (dla zaokrąglenia przyjmiemy ostatecznie wartość 5%).

Przykład:

kredyt hipoteczny na 300.000 zł
okres kredytowania 30 lat
marża 2%

Rata kredytu przy WIBOR = 7,61% – 2546,67 zł/mc
Kwota odsetek do spłaty – 616.802,93 zł
Rata kredytu przy WIBOR = 5% – 1995,91 zł/mc
Kwota odsetek do spłaty – 418.526,69 zł

Jeśli stopy będą zachowywać się w podobny sposób jak w poprzednich sytuacjach, to przy średnim kredycie przytoczonym na powyższym przykładzie, spodziewać się możesz oszczędności rzędu 550,76 zł. Przełoży się to z kolei na obniżenie łącznej kwoty do spłaty o 198.276,24 zł!

Poniżej zamieszczam kalkulator, w którym sam możesz obliczyć jak to wyglądałoby przy Twoim kredycie.

Zamiana WIBOR na WIRON

Kolejnym czynnikiem mającym wpływ na wysokość oprocentowania w kolejnych latach jest wprowadzenie wskaźnika WIRON. Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej wyznaczył Mapę Drogową reformy wskaźników referencyjnych. Zgodnie z jej założeniami wszystkie umowy kredytowe ze zmiennym oprocentowaniem najpóźniej do 1 stycznia 2025 roku zamienią WIBOR na WIRON.

Więcej w artykule: WIBOR zostaje do 2025 roku! WIRON dla nowych kredytów od grudnia 2022.

To również powinno wpłynąć na obniżenie ostatecznego oprocentowania kredytów. Na dziś wysokości wskaźników kształtują się następująco:

WIBOR 3M – 6,92%
WIBOR 6M – 6,98%
WIRON – 6,00%

Wahania WIRONu są większe niż jego „kolegi”. Codzienne notowania wskaźnika publikowane są na stronie gpwbenchmark.

GPW Benchmark – Sprawdź aktualną wartość wskaźnika WIRON.

W ostatnich miesiącach WIIRON jest średnio niższy o około 1 punkt procentowy od WIBORu. Jeśli przy zamianie wskaźników banki nie będą stosować jakichś dodatkowych korekt, to poza obniżką stóp procentowych WIRON również wpłynie na obniżenie Twoich rat. Łącznie mogą to być nawet 3-4 punkty procentowe, co oznacza oszczędności rzędu kilkuset złotych miesięcznie.

Zagrożenia, że nie będzie takich obniżek stóp %

Za obniżkami stóp procentowych przemawia wiele czynników:

wartość WIBOR od szczytu spada
szczyt inflacji powinien być za nami
mamy spowolnienie gospodarcze
wysokie stopy procentowe w długim terminie mogą powodować masowe bankructwa kredytobiorców

Szansa, że stopy procentowe pójdą w przeciwnym kierunku są raczej małe, choć w aktualnej sytuacji na świecie nie można przyjmować niczego za pewnik. Za rogiem mamy wojnę, na świecie kryzys gospodarczy, konflikt pomiędzy mocarstwami USA i Chin, na co nie mamy realnego wpływu. Odrzućmy jednak najgorsze scenariusze typu III Wojna Światowa, czy przeniesienie się konfliktu na teren Polski.

Jakie zagrożenia mogą sprawić, że oprocentowania kredytów nie spadną lub tempo obniżek będzie wolniejsze?:

pomysły proinflacyjne rządu (typu przedłużenie Wakacji Kredytowych do 2024 roku)
wolniejszy spadek inflacji (przez wojnę, czy odbicie rynku w Chinach)
zastosowanie korekty do WIRONu przy zamianie wskaźników

Zgodnie z tym co wspominałem wcześniej, spodziewam się, że najgorsze na rynku kredytów hipotecznych już za nami. Oczywiście czynniki zagrożeń zawsze warto uwzględniać, żeby być przygotowanym na każdy wariant, ale jeśli miałbym obstawiać, to w ciągu najbliższych kilku/kilkunastu miesięcy kredytobiorcy w Polsce powinni zacząć odczuwać ulgę dzięki spadającym kosztom kredytów hipotecznych.

The post Oprocentowanie kredytu hipotecznego spadnie. Kiedy i o ile? appeared first on Finansowy Ogar.

Hity 2022 – najpopularniejsze wpisy na blogu

Bartosz Nowak — Mon, 02 Jan 2023 22:43:39 +0000

Hity 2022 - najpopularniejsze wpisy na blogu

7 czerwca wystartowaliśmy z blogiem pod nazwą Finansowy Ogar i od tego czasu opublikowanych zostało już 29 artykułów. Z racji tego, że sylwestrowy czas już za nami, wchodzimy w Nowy Rok z małym podsumowaniem. Przygotowaliśmy zestawienie, które będzie publikowane z początkiem stycznia każdego roku, byś w łatwy sposób miał dostęp do wpisów cieszących się największym zainteresowaniem. Poniżej najpopularniejsze wpisy na blogu – zestawienie Hity 2022.

Najpopularniejsze wpisy 2022

Poniżej ranking 10 najchętniej czytanych wpisów. Zdecydowanym liderem został artykuł dotyczący tematu, który rozgrzał liczną grupę kredytobiorców zmagających się z wysokimi ratami swoich kredytów. Był czytany ponad 3-krotnie częściej niż jakikolwiek inny wpis.

10. Mieszkanie bez Wkładu Własnego – Start programu w Alior Banku.

9. 500+ do zdolności kredytowej przy kredycie hipotecznym!

8. Rynek kredytów hipotecznych zniszczony dla walki z inflacją. NBP mówi: zadanie wykonane.

7. Co to właściwie jest ta inflacja?

6. „Pierwsze Mieszkanie” – kredyt hipoteczny na 2% do 45 roku życia!

5. Refinansowanie kredytu hipotecznego? To nie jest dobry moment!

4. WIBOR zostaje do 2025 roku! WIRON dla nowych kredytów od grudnia 2022.

3. Największe firmy w Polsce, największy firmy na świecie 2022

2. Jak i kiedy złożyć wniosek o wakacje kredytowe? Sprawdzamy wszystkie banki.

1. Wakacje kredytowe – propozycja nie do odrzucenia

The post Hity 2022 – najpopularniejsze wpisy na blogu appeared first on Finansowy Ogar.

Koniec podwyżek stóp procentowych? Drożej to już było!

Bartosz Nowak — Tue, 15 Nov 2022 17:07:51 +0000

Koniec podwyżek stóp procentowych?! Drożej to już było!

Koniec podwyżek stóp procentowych, to komunikat na który z niecierpliwością czekają posiadacze kredytów hipotecznych w Polsce. Póki co taki nadal się nie pojawił, ale jest kilka symptomów, które wskazują na to, że jesteśmy tego bliscy. Czy przy tak wysokiej inflacji jest możliwe, by cykl podwyżek stóp procentowych został zakończony? Dlaczego Rada Polityki Pieniężnej po raz drugi z rzędu pozostawiła stopy procentowe na niezmienionym poziomie i czy jest szansa, że prędzej ujrzymy obniżki stóp % niż ich dalsze wzrosty? Czyżby szczyt oprocentowania kredytów hipotecznych jest właśnie teraz?

Stopy procentowe bez zmian

Dla porządku ustalmy jak aktualnie kształtują się wysokości stóp% w Polsce:

stopa referencyjna wynosi 6,75%
stopa lombardowa 7,25%
stopa depozytowa 6,25%
stopa redyskonta weksli 6,80%
stopa dyskontowa weksli 6,85%

Stopy procentowe, a WIBOR

Brak podwyżek stóp procentowych nie oznacza, że WIBOR, który jest częścią oprocentowania kredytów hipotecznych również pozostaje bez zmian. On niestety żyje swoim własnym życiem na podstawie tego co ustalą pomiędzy sobą banki.

Wykres przedstawiający wartość wskaźnika WIBOR3M w ostatnich 3 miesiącach:

Jak widać, mimo że ostatnia podwyżka stóp procentowych miała miejsce 7 września, to od tego czasu wartość wskaźnika WIBOR wzrosła o 0,45 punktu procentowego osiągając szczyt 7 listopada na poziomie 7,61%.

Jednak decyzja RPP była zaskoczeniem również dla samych banków, bo jak widać po jej ogłoszeniu WIBOR3M wyraźnie zaczął spadać. Na dzień dzisiejszy osiąga wartość 7,42% i myślę, że jest spora szansa, że w kolejnych dniach również zobaczymy jego obniżki.

Przypomnijmy, że już niedługo popularny WIBOR zostanie zastąpiony nowym wskaźnikiem o nazwie WIRON.

Więcej przeczytasz w artykule:

WIBOR zostaje do 2025 roku! WIRON dla nowych kredytów od grudnia 2022.

Koniec podwyżek stóp procentowych?

Brak podwyżek na dwóch ostatnich posiedzeniach organu decyzyjnego Narodowego Banku Polski nie oznacza wcale, że cykl został definitywnie zakończony. Nie potwierdził tego także w swojej wypowiedzi Prezes NBP Adam Glapiński. Jest jednak coraz więcej czynników, wskazujących na to, że stopy procentowe wyższe przynajmniej przez najbliższy rok nie będą.

3 powody, dla których stopy procentowe nie będą podwyższane do końca 2023 roku:

Obawy o hamowanie gospodarki
W swej projekcji Narodowy Bank Polski przewiduje wzrost gospodarczy w Polsce w roku 2023 w przedziale od -0,3% do 1,6%
Bliski szczyt inflacji
Przewidywany na marzec 2023 roku, potem powinna się obniżać, by pod koniec kolejnego roku spaść poniżej 10%
Wzrost wartości polskiej złotówki
Wartość PLN w stosunku do obcych walut wyraźnie wzrosła w ostatnim czasie, co powinno pozytywnie wpłynąć na wysokość inflacji w kraju. W chwili obecnej wartość 1 dolara w przeliczeniu na krajową złotówkę wynosi 4,52 PLN/USD, choć jeszcze pod koniec września był to poziom przekraczający 5 PLN/USD.
Wybory parlamentarne 2023
Być może jest to główny powód. Tempo oraz skala wzrostu stóp procentowych w tak krótkim czasie przy jednocześnie rosnących kosztach życia powoduje wyraźny wzrost niezadowolenia u Polaków. To w sposób oczywisty może przekładać się na wyniki wyborów. W takim przypadku odpowiedzialność w postaci utraty głosów naturalnie w pierwszej kolejności poniesie partia rządząca. Dalsze zaciskanie pasa nie jest więc jej na rękę. Oczywiście Narodowy Bank Polski jest instytucją niezależną i zupełnie nie będzie się kierować preferencjami rządu, ale … tu pozostawimy kropki 🙂

The post Koniec podwyżek stóp procentowych? Drożej to już było! appeared first on Finansowy Ogar.

Rynek kredytów hipotecznych zniszczony dla walki z inflacją. NBP mówi: zadanie wykonane.

Bartosz Nowak — Mon, 17 Oct 2022 08:39:07 +0000

Rynek kredytów hipotecznych zniszczony dla walki z inflacją. NBP mówi: zadanie wykonane.

Rynek kredytów hipotecznych w Polsce znajduje się nad przepaścią, co bezpośrednio przekłada się na wiele innych branż powiązanych z rynkiem nieruchomości. Dramatyczny spadek zdolności kredytowych przy jednoczesnych podwyżkach stóp procentowych powodują, że liczba nowych kredytów spada w tempie niewidzianym nigdy w historii. Do walki z inflacją podnoszone są stopy procentowe. Można byłoby też zmniejszyć ilość pieniądza w gospodarce. Cofnięcie wydatków socjalnych jednak nie wyglądałoby dobrze politycznie, więc rękami KNF, ograniczono pieniądze sektora prywatnego uderzając w rynek kredytów hipotecznych. Zadanie wykonane jak to mówi Prezes NBP.

Rynek kredytów hipotecznych zawalił się

W II kwartale 2022 po raz pierwszy w historii liczba nowych kredytów hipotecznych była niższa niż spłaconych. Łącznie wg stanu na 30 czerwca w Polsce jest o 65.021 czynnych kredytów hipotecznych mniej niż na koniec I kwartału 2022, co stanowi spadek o 2,55%. Znaczne zaostrzenie polityki kredytowej + rosnące koszty kredytu powodują, że popyt na kredyty spadł diametralnie.

Poniżej wykresy przedstawiające skalę zaostrzenia polityki kredytowej oraz jej wpływu na popyt na kredyty mieszkaniowe w II kwartale 2022:

W kolejnym kwartale sytuacja nie ulega poprawie. We wrześniu liczba osób wnioskujących o udzielenie kredytu hipotecznego była o prawie 68% niższa niż rok wcześniej. Jest to drugi najniższy wynik od stycznia 2007 r., czyli odkąd BIK analizuje liczbę wnioskodawców.

Czemu kredyty hipoteczne nie funkcjonują?

Niepewność, wojna na Ukrainie, inflacja, a zwłaszcza obawy przed cenami ogrzewania podczas zbliżającej się zimy. Jest wiele czynników, które powodują, że ludzie wstrzymują się z decyzją o zakupie nieruchomości finansowanej kredytem hipotecznym. Tak gwałtowny spadek ma jednak przede wszystkim 2 główne przyczyny:

spadek zdolności kredytowych

wzrost stóp procentowych

Wzrost stóp procentowych bezpośrednio przekłada się na koszt kredytu. Ten w zestawieniu z poprzednimi latami wydaje się być na nieracjonalnie wysokim poziomie. Spadające zdolności kredytowe ograniczają z kolei dostępną dla klientów kwotę kredytu, co przy utrzymujących się wysokich cenach nieruchomości nie pozwala im na ich zakup.

Zdolności kredytowe runęły w przepaść

Za główną przyczynę spadków wolumenów udzielanych kredytów uważamy przede wszystkim nowelizację Rekomendacji S, która obowiązuje od 1 kwietnia 2022 roku. Do tej pory jak wnioskowałeś o kredyt, to banki przy liczeniu zdolności kredytowej musiały do oprocentowania dodawać 2,5 punktu procentowego. Uwzględniało to ryzyko potencjalnej zmiany stóp procentowych. Od kwietnia nastąpiła zmiana i teraz kredytodawca musi doliczać 5 punktów procentowych. Różnica jest potężna, zwłaszcza uwzględniając poziom aktualnych stóp procentowych.

Jeszcze rok temu kredyty były oprocentowane na około 3%, a zdolność szacowana przy wysokości raty kredytu oprocentowanego na 5,5%. Teraz cena finansowania to około 9%, a banki liczą zdolność przy poziomie koło 14%.

Przykład:

Bierzesz 300.000 zł kredytu na 30 lat, przy oprocentowaniu 9%.
Wysokość raty = 2.413 zł/mc

Bank licząc zdolność dolicza 5% do oprocentowania, co przy tej samej kwocie kredytu daje ratę 3554 zł/mc (prawie 50% wyższą). To wszystko powoduje, że dostępna kwota kredytu jest około 50% niższa niż jeszcze rok temu. Wówczas przy dochodzie netto 4.000 zł/mc mogłeś uzyskać nawet 400.000 zł kredytu, a teraz będzie to często kwota w okolicach 200.000 zł.

Obniżka zdolności w trosce o kredytobiorców?

Tak gwałtowne uderzenie w rynek kredytów hipotecznych prowokuje postawienie pytania, czy intencją była ochrona potencjalnych kredytobiorców czy jednak coś innego? Tu z odpowiedzią przychodzi Prezes NBP Adam Glapiński.

Bez trwałego wzrostu kredytów trudno oczekiwać utrzymania się wysokiej inflacji w średnim okresie. A zatrzymaliśmy prawie całkowicie kredyt hipoteczny. Zadanie zostało wykonane

Prezes NBP Adam Glapiński

Do walki z inflacją można podwyższać stopy procentowe lub ograniczać ilość pieniądza krążącego po rynku. Rząd mógłby ograniczyć wydatki budżetowe, jednak nie wyglądałoby to korzystnie politycznie, zwłaszcza na rok przed wyborami. Można zatem zatrzymać pieniądze sektora prywatnego, stąd uderzenie w rynek kredytów hipotecznych, co przekłada się dalej na sektor nieruchomości, budownictwa, handel materiałami budowlanymi i wiele innych.

Stopy procentowe - czy są wysokie?

Pytanie wydaje się retoryczne, bo każdy widzi jak zmieniła się cena kredytu w porównaniu choćby z rokiem 2021. Jest bardzo drogo. Inne wnioski jednak można wyciągnąć jeśli spojrzymy na dłuższy horyzont czasowy. Teraz tanio nie jest, ale czy jest bardzo drogo? Raczej bardzo tanio było w poprzednich latach. Żeby mieć pełniejszy obraz, to zerknij na poniższy wykres wskaźnika WIBOR pokazujący jego poziom od 2001 roku.

Wykres wskaźnika WIBOR3M od stycznia 2001:

Jeszcze na początku XXI wieku WIBOR 3-miesięczny utrzymywał poziomy niewiele niższe niż … 20%! W momencie wejścia Polski do UE mieliśmy 6,01%, a 3 miesiące później w sierpniu 2004 roku WIBOR osiągał wartość 7%. Aktualnie przekraczamy ten poziom, co oznacza, że stopy są na wysokim poziomie, ale największym szokiem obecnej sytuacji jest nie sama wysokość stóp%, lecz tempo ich wzrostu. Jeszcze we wrześniu 2021 WIBOR 3M wynosił 0,23%, a rok później przekracza poziom 7% skutecznie odstraszając potencjalnych kredytobiorców i drenując portfele tych, którzy już z kredytu skorzystali. Przy kredycie na 300.000 zł na 30 lat, rata mogła wzrosnąć w tym czasie np. z 1145 zł do 2500 zł! Przy WIBORze na poziomie 20% wynosiłaby jednak … 5.000 zł/mc, choć ciężko to sobie wyobrazić.

Podsumowując, kredyty są dziś drogie, zwłaszcza na tle ostatnich kilku lat, jednak jeszcze większym problemem jest oderwana od cen nieruchomości zdolność kredytowa. Sama wysokość stóp procentowych wpływa na nią również, jednak tu największą robotę ma do wykonania Komisja Nadzoru Finansowego, która świadomie ograniczyła dostępność kredytów, by pomóc Bankowi Centralnemu „zdjąć prywatne pieniądze z rynku” i pomóc w walce z inflacją. Troska o kredytobiorców ma tu drugorzędne znaczenie.

The post Rynek kredytów hipotecznych zniszczony dla walki z inflacją. NBP mówi: zadanie wykonane. appeared first on Finansowy Ogar.