Oprocentowanie kredytu hipotecznego spadnie. Kiedy i o ile?
Często spotykam się ostatnio z pytaniem kiedy oprocentowanie kredytu hipotecznego spadnie i czy będzie to znaczna ulga dla kredytobiorców. Jakiego spadku oprocentowania można się spodziewać i jak przełoży się to na wysokość raty kredytu? Jak na koszty wpłynie zamiana wskaźnika WIBOR na WIRON?
Przeanalizuję o ile średnio spadał WIBOR, gdy stopy procentowe były na poziomach podobnych do dzisiejszych. Czy są jakieś zagrożenia, że wyższe stopy % zostaną z nami na dłużej lub tempo ich spadku będzie niższe od oczekiwanych?
Stopy procentowe w Polsce
11 kolejnych podwyżek stóp procentowych na przestrzeni ostatnich 18 miesięcy spowodowało drastyczny wzrost kosztów kredytowych. Raty kredytów hipotecznych wzrosły często o ponad 100%, a w przypadku kredytów gotówkowych o około 30%.
Na dziś (17.03.2023) stopy procentowe w Polsce wyglądają następująco:
- stopa referencyjna wynosi 6,75%
- stopa lombardowa 7,25%
- stopa depozytowa 6,25%
- stopa redyskonta weksli 6,80%
- stopa dyskontowa weksli 6,85%
Najważniejsza jest stopa referencyjna, czyli tzw. główna. To jej poziom ma wpływ na kształtowanie się wskaźnika WIBOR i ona też bezpośrednio wyznacza maksymalny poziom oprocentowania kredytów konsumpcyjnych.
Maksymalne oprocentowanie kredytów gotówkowych, debetów czy kart kredytowych na ten moment to 20,5%.
WIBOR, a oprocentowanie kredytu
Oprocentowanie kredytu w oparciu o zmienną stopę procentową, jest ustalane na podstawie sumy dwóch składników:
- marży banku (niezmienna przez cały okres trwania umowy)
- WIBOR3M lub WIBOR6M
Cyfra przy WIBORze oznacza jak często zmieniać się będzie rata Twojego kredytu, co 3 lub 6 miesięcy. Same wskaźniki WIBOR3M i WIBOR6M przyjmują różne wartości, choć ten drugi niemal zawsze jest wyższy. Zgadnij więc, który w ostatnim czasie stał się chętniej stosowany przez banki. Tak, WIBOR 6M. W pewnym momencie był wyższy od swojego „brata” o ponad 0,6 punktu procentowego.
Na dziś (17 marca 2023) wskaźniki przyjmują następujący poziom:
- WIBOR3M – 6,92%
- WIBOR6M – 6,98%
Jest duża szansa na to, że najwyższe poziomy WIBORu mamy już za sobą. No to pobawmy się w przewidywanie przyszłości.
Obniżki stóp procentowych - o ile i jak szybko?
Pierwsza obniżka stóp procentowych zapowiadana jest na koniec 2023 roku. Nie spodziewaj się jednak, że od razu będzie to spadek rzędu 2 punkty procentowe. Stopy będą obniżane stopniowo czyli prawdopodobnie o 0,25 lub 0,5 punktu procentowego w ciągu miesiąca. Najważniejsze jest to jak przełoży się to na raty Twojego kredytu. Tu oczywiście kluczowe znaczenie ma wskaźnik WIBOR, a na podstawie jego zachowania w przeszłości jesteśmy w stanie wyciągnąć pewne wnioski.
Jak widać podobne poziomy w okolicach 7% WIBOR przyjmował już dwukrotnie w XX wieku. W obu przypadkach obniżki następowały dość szybko, by w ciągu kilkunastu miesięcy sprowadzić wskaźnik do poziomu około 4%.
Szczyt WIBOR i następujące obniżki stóp procentowych:
- 1 sierpnia 2004 – WIBOR = 7,25%, 1 sierpnia 2005 – spadek do 4,57%
- 1 października 2008 – WIBOR = 6,88%, 1 marca 2009 – spadek do 4,26%
- 7 listopada 2022 – WIBOR = 7,61%, 17 marca 2023 – WIBOR = 6,92%, – ???
O ile spadną raty kredytów hipotecznych?
Jak widać spadki oprocentowania przeciętnego kredytu następowały dość szybko. W pierwszym przypadku w ciągu roku nastąpił spadek o 2,68 punktu procentowego, a w kryzysie z 2008 roku zobaczyliśmy obniżkę o 2,62 pp w trakcie ledwie 6 miesięcy.
Załóżmy więc, że stopy tym razem również spadną o około 2,6% od szczytu.
7,61% – 2,6% = 5,1% (dla zaokrąglenia przyjmiemy ostatecznie wartość 5%).
Przykład:
- kredyt hipoteczny na 300.000 zł
- okres kredytowania 30 lat
- marża 2%
- Rata kredytu przy WIBOR = 7,61% – 2546,67 zł/mc
Kwota odsetek do spłaty – 616.802,93 zł - Rata kredytu przy WIBOR = 5% – 1995,91 zł/mc
Kwota odsetek do spłaty – 418.526,69 zł
Jeśli stopy będą zachowywać się w podobny sposób jak w poprzednich sytuacjach, to przy średnim kredycie przytoczonym na powyższym przykładzie, spodziewać się możesz oszczędności rzędu 550,76 zł. Przełoży się to z kolei na obniżenie łącznej kwoty do spłaty o 198.276,24 zł!
Poniżej zamieszczam kalkulator, w którym sam możesz obliczyć jak to wyglądałoby przy Twoim kredycie.
Zamiana WIBOR na WIRON
Kolejnym czynnikiem mającym wpływ na wysokość oprocentowania w kolejnych latach jest wprowadzenie wskaźnika WIRON. Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej wyznaczył Mapę Drogową reformy wskaźników referencyjnych. Zgodnie z jej założeniami wszystkie umowy kredytowe ze zmiennym oprocentowaniem najpóźniej do 1 stycznia 2025 roku zamienią WIBOR na WIRON.
Więcej w artykule: WIBOR zostaje do 2025 roku! WIRON dla nowych kredytów od grudnia 2022.
To również powinno wpłynąć na obniżenie ostatecznego oprocentowania kredytów. Na dziś wysokości wskaźników kształtują się następująco:
- WIBOR 3M – 6,92%
- WIBOR 6M – 6,98%
- WIRON – 6,00%
Wahania WIRONu są większe niż jego „kolegi”. Codzienne notowania wskaźnika publikowane są na stronie gpwbenchmark.
GPW Benchmark – Sprawdź aktualną wartość wskaźnika WIRON.
W ostatnich miesiącach WIIRON jest średnio niższy o około 1 punkt procentowy od WIBORu. Jeśli przy zamianie wskaźników banki nie będą stosować jakichś dodatkowych korekt, to poza obniżką stóp procentowych WIRON również wpłynie na obniżenie Twoich rat. Łącznie mogą to być nawet 3-4 punkty procentowe, co oznacza oszczędności rzędu kilkuset złotych miesięcznie.
Zagrożenia, że nie będzie takich obniżek stóp %
Za obniżkami stóp procentowych przemawia wiele czynników:
- wartość WIBOR od szczytu spada
- szczyt inflacji powinien być za nami
- mamy spowolnienie gospodarcze
- wysokie stopy procentowe w długim terminie mogą powodować masowe bankructwa kredytobiorców
Szansa, że stopy procentowe pójdą w przeciwnym kierunku są raczej małe, choć w aktualnej sytuacji na świecie nie można przyjmować niczego za pewnik. Za rogiem mamy wojnę, na świecie kryzys gospodarczy, konflikt pomiędzy mocarstwami USA i Chin, na co nie mamy realnego wpływu. Odrzućmy jednak najgorsze scenariusze typu III Wojna Światowa, czy przeniesienie się konfliktu na teren Polski.
Jakie zagrożenia mogą sprawić, że oprocentowania kredytów nie spadną lub tempo obniżek będzie wolniejsze?:
- pomysły proinflacyjne rządu (typu przedłużenie Wakacji Kredytowych do 2024 roku)
- wolniejszy spadek inflacji (przez wojnę, czy odbicie rynku w Chinach)
- zastosowanie korekty do WIRONu przy zamianie wskaźników
Zgodnie z tym co wspominałem wcześniej, spodziewam się, że najgorsze na rynku kredytów hipotecznych już za nami. Oczywiście czynniki zagrożeń zawsze warto uwzględniać, żeby być przygotowanym na każdy wariant, ale jeśli miałbym obstawiać, to w ciągu najbliższych kilku/kilkunastu miesięcy kredytobiorcy w Polsce powinni zacząć odczuwać ulgę dzięki spadającym kosztom kredytów hipotecznych.
- Bartosz Nowak
- 19 marca, 2023
- 7:04 pm
- No Comments
