Ceny nieruchomości wzrosną czy spadną w 2023 roku? + ankieta
Oczekiwania odnośnie spadków cen nieruchomości pojawiają się od lat, ale zmiany do tej pory szły właściwie w jednym kierunku. Była pandemia i miało nastąpić głębokie załamanie, a po delikatnym wahnięciu ceny znów wystrzeliły. Czy należy zatem oczekiwać, że 2023 rok będzie kolejnym, w którym ceny nieruchomości wzrosną? Do głosu coraz częściej dochodzą zwolennicy odwrócenia trendu, którzy przewidują spadki w najbliższym czasie.
Jakie argumenty przemawiają za wzrostami, a jakie za spadkami cen transakcyjnych? Dla jasności analizujemy ceny w ujęciu nominalnym.
3 powody, dla których ceny nieruchomości wzrosną
Zwolennicy dalszych wzrostów cen nieruchomości często podają, że owszem może dojść do spowolnienia, ale należy bardziej spodziewać się spadku tempa wzrostu cen, a nie ich spadków w ujęciu nominalnym. Koronne argumenty w dyskusji przemawiające za dalszymi wzrostami brzmią następująco.
Czemu ceny nieruchomości wzrosną w 2023 roku?:
- Wysoka inflacja
- Rosnące wynagrodzenia
- Odbicie na rynku kredytów hipotecznych
Wysoka inflacja
Wskaźnik inflacji w styczniu wzrósł o 17,2% i prawdopodobnie jesteśmy w okolicach szczytu. W kolejnych miesiącach powinniśmy zobaczyć spadki tych poziomów, ewentualnie wyższy może być jeszcze odczyt za luty. Spadająca wysokość wskaźnika inflacji nie oznacza jednak spadających cen, tylko spowolnienie tempa ich wzrostu.
Przykład:
Cena nieruchomości w roku 2021: 400.000 zł
Cena nieruchomości w roku 2022 przy 20% inflacji: 480.000 zł
W roku 2023 przy 5% inflacji: 504.000 zł
Choć widać, że wskaźnik inflacji w podanym przykładzie spadł z 20% do 5%, to … cena nadal rośnie, tylko że w wolniejszym tempie. Gdyby ceny spadały, to mielibyśmy do czynienia ze zjawiskiem deflacji, a przez najbliższych kilka lat należy raczej spodziewać się zjawiska dezinflacji.
Wracając do samego rynku nieruchomości, w warunkach wysokiej inflacji rzadko zdarza się, by ceny nieruchomości szły w odwrotnym kierunku. Wysoka inflacja to rosnące koszty transportu, paliwa, materiałów budowlanych czy innych usług, o których przekonywać nikogo nie trzeba, bo w ostatnim czasie są aż nadto widoczne. To wszystko przekłada się na wyższe koszty budowy deweloperów, którzy w większości nie mogą sobie pozwolić na obniżanie cen, gdyż sprzedaż byłaby dla nich wówczas nieopłacalna. Tym bardziej, że poprzednie „tłuste” lata spowodowały, że wielu deweloperów, którzy nie musieli posiłkować się kredytami przy budowach, ma obecnie wystarczające kapitały, by przeczekać gorszy okres sprzedaży i utrzymać ceny na wysokim poziomie.
Rosnące wynagrodzenia
Przeciętne wynagrodzenie w Polsce wyraźnie rośnie. Z jednej strony generuje to wyższe koszty deweloperem, którzy również zatrudniają mnóstwo pracowników na budowach. Z drugiej zaś wyższe wynagrodzenia będą powodować, że więcej osób będzie stać na zaciągnięcie kredytu czy zakup nieruchomości.
Przeciętne wynagrodzenie brutto w IV kwartale 2022 r. wyniosło 6 733,49 zł podał wg danych podanych przez GUS. Oznacza to wzrost rok do roku o 12,3 proc.
Rynek kredytów hipotecznych - będzie odbicie?
Rynek kredytów hipotecznych jest w największej zapaści od kilkunastu lat. Więcej na ten temat rozpiszę się w dalszej części artykułu przy argumentach przemawiających za spadkami cen nieruchomości.
Dlaczego więc miałby być to jednocześnie argument przemawiający za tym, że ceny nieruchomości wzrosną? Na pierwszy rzut oka brzmi to absurdalnie. Choć słaby rynek kredytów oczywiście przemawia za spadkami cen, to jak każda branża, kiedyś odbije. Przyjdzie punkt zwrotny i pojawią się pierwsze symptomy, które mogą wskazywać na odwrócenie trendu. Pytanie tylko, czy jest to już ten moment, a kilka zdarzeń świadczy, że może on być już blisko.
Powody wskazujące na odbicie rynku kredytów hipotecznych:
- zakończenie cyklu podwyżek stóp procentowych (ostatnia we wrześniu 2022)
- wzrost zdolności kredytowych -> Zdolności kredytowe wzrosły. Prezentujemy wyliczenia
- 1 lipca wejdzie w życie program Bezpieczny Kredyt 2% -> „Pierwsze Mieszkanie” – kredyt hipoteczny na 2% do 45 roku życia!
- spadek WIBORu od szczytu o prawie 0,7 punktu procentowego
Na temat tego, czy w tej chwili jest odpowiedni czas na wzięcie kredytu hipotecznego wypowiedziałem się w krótkim filmiku, który znajdziesz poniżej.
3 powody, dla których ceny nieruchomości spadną
Pora przeanalizować drugą stronę medalu i przytoczyć 3 kontrargumenty dla wymienionych wcześniej. Wiele osób twierdzi, że po kilkuletnich wzrostach rynek w końcu się przegrzał i kryzys dopada także branżę nieruchomości, co znajdzie odzwierciedlenie w spadkach cen nominalnych nieruchomości. Od kilku miesięcy wyraźnie widać przede wszystkim spadek popytu na zakup nieruchomości, a przyczyn takiego stanu rzeczy też można wymienić co najmniej kilka. Jakie wydają się najważniejsze?
Czemu ceny nieruchomości spadną w 2023 roku?:
- Spadek zainteresowania wśród inwestorów
- Rosnące koszty utrzymania oraz czynszów
- Załamanie rynku kredytów hipotecznych
Spadek zainteresowania wśród inwestorów
Jest takie przysłowie, które mówi, że jeśli w taksówce, u fryzjera lub w windzie słyszysz, że masz kupować nieruchomości, bo to pewny zarobek, to znaczy, że jest już na to za późno. Rzeczywiście stale rosnący rynek nieruchomości w pewnym momencie spowodował, że o inwestycjach w nieruchomości zaczęli mówić niemal wszyscy. Nie trzeba było nawet specjalnie znać się na rynku, by na nim zarobić. Często wystarczyło, że kupiłeś mieszkanie po cenie rynkowej, a rok później mogłeś ją sprzedać z niemałym zyskiem, bo boom na rynku trwał w najlepsze. Mało tego, mogłeś wziąć kredyt na zakup takiej nieruchomości, a za wynajem spokojnie dostałeś znacznie więcej niż wysokość płaconej raty. Zarabiałeś więc nie tylko na wzroście wartości, a także na wynajmie. Mieszkanie „spłacało się samo”.
Wzrost stóp procentowych spowodował, że raty kredytów wzrosły znacznie szybciej niż koszty najmu co obniżyło jego opłacalność. Wzrost cen nieruchomości został zatrzymany, więc żeby zarobić na tzw. „flipie” musisz szukać okazji inwestycyjnych. Wskaźnik inflacji osiągnął poziom 17,2% w styczniu, co powoduje, że nieruchomości nie są już tak atrakcyjne jako inwestycje mające za zadanie ochronę majątku przed inflacją.
Rosnące koszty utrzymania i czynsze
Inflacja zagląda nam do portfeli na każdym kroku. Więcej pieniędzy wydajemy na żywność, czy tankując samochód. Podwyżki cen nie ominął także eksploatacji nieruchomości. To, że jesteś właścicielem nieruchomości, nie oznacza, że nie ponosisz kosztów związanych z jej użytkowaniem. Dotkliwe są zwłaszcza podwyżki cen energii i gazu, co pokazujemy na poniższych wykresach.
To oczywiście uderza przede wszystkim w koszty utrzymania większych nieruchomości. Widać spadek popytu na mieszkania o większych metrażach, czy dużych domów budowanych w starych technologiach. Co ciekawe, zgodnie z danymi Eurostatu opublikowanymi przez portal rynekpierwotny.pl jako kraj jesteśmy na drugim miejscu w Unii Europejskiej pod względem tempa wzrostu czynszów porównując rok do roku!
Załamanie na rynku kredytów hipotecznych
Rynek kredytów hipotecznych przeżywa największe załamanie od wielu lat. Niech najlepszym podsumowaniem sytuacji jest wykres wskaźnika BIK indeks, który w sierpniu przyjmował najniższą wartość w swojej historii. Indeks publikowany przez Biuro Informacji Kredytowej prezentuje aktualny popyt na Kredyty Mieszkaniowe na podstawie dynamiki zmian w ilości składanych wniosków o „hipoteki”. W sierpniu 2022 roku liczba wniosków zmalała o około 70% w porównaniu z rokiem poprzedzającym. Przyczyny takiego stanu rzeczy opisaliśmy w artykule:
Rynek kredytów hipotecznych zniszczony dla walki z inflacją. NBP mówi: zadanie wykonane.
Od dołka zanotowanego w sierpniu indeks powoli się podnosi, a w lutym 2023 zanotował wyraźny wzrost. Liczba wnioskujących o kredyt wzrosła w porównaniu ze styczniem aż 43,5%, więc widać wyraźne poruszenie na rynku. Może to być symptom ożywienia rynku kredytów hipotecznych, choć jeszcze za wcześnie, by o tym mówić. W porównaniu do lutego 2022 roku, nadal liczba wnioskujących jest niższa o 37,6%.
Mimo wzrostu zainteresowania kredytami na mieszkanie, popyt na nie nadal jest zdecydowanie zbyt mały, by z całą pewnością stwierdzić, że dzięki temu ceny nieruchomości wzrosną.
Argumenty zarówno za wzrostem cen nieruchomości jak i ich spadkiem można wymieniać dalej, ale w tym artykule chcieliśmy przytoczyć te najważniejsze. Nie mamy intencji w tym artykule przedstawienia prognoz cen nieruchomości na najbliższy czas. Postanowiliśmy przyjrzeć się ogólnemu obrazowi rynku i argumentom stron twierdzących, że ceny nieruchomości wzrosną w 2023 roku jak i ich oponentów. Na koniec prezentujemy wykres Indeksu Cenowego Mieszkań przygotowanego przez serwis podkluczyk.pl.
Indeks Cen Mieszkań podkluczyk.pl (ICM) to wskaźnik mierzący zmiany średnich cen ofertowych mieszkań na rynku nieruchomości w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. Wartość ICM podkluczyk.pl pokazuje, czy ceny mieszkań rosną lub spadają w danym okresie. Im wyższa wartość ICM, tym większa zmiana cen ofertowych mieszkań.
Jak widać dynamika wzrostu cen wyraźnie spada, ale w relacji rok do roku w ujęciu nominalnym ceny nadal są wyższe niż przed 12 miesiącami.
Ankieta
Jaką perspektywę dla rynku widzisz na najbliższe miesiące? Zachęcamy do wzięcia udziału w krótkiej ankiecie. Odpowiedz na pytanie czy wg Ciebie ceny nieruchomości wzrosną czy spadną w 2023 roku?
- Bartosz Nowak
- 9 marca, 2023
- 2:57 pm
- No Comments
