Mieszkanie za dwie pensje minimalne. Gdzie kupisz?
Od stycznia 2025 roku kilka milionów Polaków zacznie zarabiać więcej, ponieważ minimalne wynagrodzenie wzrasta. To dobra wiadomość dla wielu, ale nasuwa się pytanie – czy wyższe wynagrodzenie przełoży się na większą zdolność kredytową? Czy para lub małżeństwo zarabiające dwie pensje minimalne ma szansę na zakup mieszkania?
Na ile metrów mieszkania i w jakim mieście będzie Was stać?
Przyjrzyjmy się temu bliżej.
Wpis jest dostępny również w formie Video na YouTube. Jeśli wolisz taką formę zamiast pisanej, to poniżej zamieszczam odnośnik do odcinka.
Minimalne wynagrodzenie w górę od 2025 roku
W 2024 roku minimalne wynagrodzenie brutto wynosiło 4 300 zł, co dawało 3 261,53 zł na rękę. Od stycznia 2025 roku kwota ta wzrasta do 4 666 zł brutto, co oznacza, że pracownik zarobi netto 3 510,92 zł. To podwyżka o około 250 zł, czyli wzrost o 7,7%.
Choć zmiana ta może wydawać się niewielka, warto zauważyć, że od 2022 roku minimalne wynagrodzenie wzrosło o 50%, a w ciągu 15 lat – aż o 350%!
Poniżej prezentujemy wykres jak kształtowała się płaca minimalna w Polsce od roku 1998.
Z drugiej strony, opodatkowanie pracy w Polsce wciąż budzi kontrowersje. Pracodawca, zatrudniając pracownika za 3 510 zł netto, ponosi koszt 5 621,60 zł, z czego 37% trafia do ZUS-u i na podatki.
Wyższe wynagrodzenie, a zdolność kredytowa
Wyższe zarobki teoretycznie zwiększają zdolność kredytową, ale warto pamiętać, że banki obliczają średni dochód z ostatnich 3, 6 lub nawet 12 miesięcy. To oznacza, że podwyżka wynagrodzenia będzie miała wpływ na zdolność kredytową dopiero po pewnym czasie, gdy nowa pensja zostanie uwzględniona w średniej.
Chociaż w praktyce możliwe jest negocjowanie z bankiem na podstawie aneksu o podwyżce, nie jest to standardowa procedura.
Zdolność kredytowa na pensji minimalnej
Przyjrzyjmy się zdolności kredytowej na przykładzie singla oraz pary zarabiającej pensję minimalną.
Singiel zarabiający 3 510 zł netto może liczyć na kredyt w wysokości około 150 000 zł. Za taką kwotę trudno myśleć o zakupie mieszkania w większym mieście, ale możliwe są inwestycje w nieruchomości w małych miejscowościach lub na zakup działki.
Para zarabiająca dwie pensje minimalne ma zdolność kredytową rędu wielkości 340 000 – 370 000 zł, przy założeniu 10% wkładu własnego. To pozwala na zakup mieszkania za około 400 000 zł.
Ceny mieszkań w Polsce
Ceny nieruchomości w Polsce wciąż rosną. Narodowy Bank Polski publikuje regularne raporty na temat cen transakcyjnych w 7 polskich miastach. Poniżej grafika prezentująca dane za III kwartał 2024 roku pokazująca, średnie ceny za m2 na rynku pierwotnym oraz ich zmianę w stosunku r/r.
Ciekawostką jest fakt, że ceny w Krakowie są już niemal na takim samym poziomie jak w Warszawie. A roczna dynamika wzrostu widoczna jest we wszystkich miastach, zwłaszcza we Wrocławiu i Krakowie gdzie wyniosła odpowiednio 26% i 31%!
Zwróćmy jeszcze uwagę na podobne zestawienie, ale tym razem z uwzględnieniem zmian cen kwartał do kwartału.
Tu widzimy delikatne spadki już w trzech miastach (Gdańsk, Łódź i Poznań).
Wyróżniają się nadal wzrosty we Wrocławiu, gdzie zaledwie w ciągu trzech miesięcy mamy wzrosty o 8,7%!
Równie istotne są ceny na rynku wtórnym, które są zazwyczaj o kilka procent niższe, ale w niektórych miastach, takich jak Katowice, ta różnica wynosi nawet 33%. Tabelę z wynikami prezentujemy poniżej.
Po ile teraz kupisz mieszkanie?
Wiemy jak jest. Jednak pensja minimalna rośnie dopiero teraz, a jak wiemy na wzrost zdolności kredytowej musimy jeszcze chwilę poczekać. Ceny transakcyjne mieszkań, które poznaliśmy są dobrym punktem odniesienia, ale warto też wiedzieć, za ile potencjalnie mieszkanie BĘDZIESZ mógł kupić w najbliższym czasie.
Sprawdzamy więc jak wyglądają ceny OFERTOWE w poszczególnych miastach. Tu z pomocą przychodzi portal rynekpierwotny.pl, który co miesiąc aktualizuje średnie ceny oferowanych mieszkań przez deweloperów w poszczególnych miastach.
Tym razem widzicie dane 15 miast (oryginalna grafika przedstawia 14, ale dodałem tu mój rodzimy Toruń).
Czy kupisz mieszkanie za dwie pensje minimalne?
To przechodzimy do Meritum odcinka. Najpierw podamy liczby, ale na końcu będzie ważne zastrzeżenie, jak to wszystko interpretować. Liczby pomagają nam coś przybliżyć, zaplanować, ale ostatecznie każdą transakcję i tak trzeba potraktować indywidualnie.
O tym jednak za chwilę.
Przypominam założenia:
- Wnioskujecie we dwójkę
- Zarabiacie 2 pensje minimalne
- Wasza zdolność kredytowa to około 360 000 zł
- Wkład własny 10% – czyli 40 000 zł
- Czyli szukacie mieszkania za 400 000 zł
Ile metrów kwadratowych mieszkania kupisz w poszczególnych miastach?
Prezentujemy tabelę:
XXXXXXXXXXXXX | Cena za m2 | Ile metrów kupisz? | Ile m2 z 10% rabatem? |
Warszawa | 17 713 zł | 22,58 | 24,48 |
Gdańsk | 16 814 zł | 23,79 | 26,17 |
Kraków | 16 453 zł | 24,31 | 26,74 |
Wrocław | 14 650 zł | 27,3 | 30,03 |
Poznań | 13 307 zł | 30,06 | 33,07 |
Szczecin | 13 174 zł | 30,36 | 33,4 |
Katowice | 12 724 zł | 31,44 | 34,58 |
Olsztyn | 11 674 zł | 34,26 | 37,69 |
Lublin | 11 513 zł | 34,74 | 38,22 |
Łódź | 11 447 zł | 34,94 | 38,44 |
Kielce | 11 366 zł | 35,19 | 38,71 |
Rzeszów | 11 062 zł | 36,16 | 39,78 |
Białystok | 10 452 zł | 38,27 | 42,10 |
Bydgoszcz | 10 310 zł | 38,8 | 42,68 |
Toruń | 9 963 zł | 40,15 | 44,16 |
Aktualnie choć w cenach transakcyjnych tego nie widać, to coraz częściej można upolować ciekawe rabaty u deweloperów o czym już powszechnie sami informują. Sam wiem o rabatach 20%, ale nie chcę reklamować konkretnych firm. Myślę, że jeśli przyjmiemy możliwość negocjacji na poziomie 10% początkowej ceny ofertowej, to nie będzie żadnym nadużyciem.
Jak widać w kilku miastach mieszkania w przedziale 35-45 m2 mogą być osiągalne. W największych aglomeracjach schodzimy już poniżej 30 m2, czyli możecie liczyć tylko na kawalerki.
Doprecyzowanie
No właśnie kawalerki. W dzisiejszym wpisie nasze wyliczenia opieraliśmy na podstawie ŚREDNICH cen nieruchomości w poszczególnych miastach. O ile geografia niespecjalnie wpływa na wysokość zdolności kredytowej, to jednak w przypadku nieruchomości trzeba wziąć pod uwagę więcej czynników.
Średnia cena za m2 w danym mieście jest tylko pewnym punktem odniesienia. Mieszkania w centrum czy innych atrakcyjnych lokalizacjach są droższe niż na obrzeżach miast. Małe mieszkania zwykle kosztują więcej w przeliczeniu na m2 niż te największe.
Statystyki niech stanowią dla nas pewne źródło informacji, ale w branży nieruchomości, zwłaszcza, gdy połączymy to z kredytem właściwie nie ma dwóch takich samych transakcji i każdą sytuację trzeba potraktować bardzo indywidualnie.
Dlatego jeśli jesteś zainteresowany kupnem nieruchomości czy rozmową na temat kredytu hipotecznego to zapraszam do kontaktu.
