Rozwód, a kredyt hipoteczny
Mówi się, że kredyt hipoteczny nierzadko łączy bardziej niż sama instytucja małżeństwa. Coraz częściej zgłaszają się do mnie osoby, których związek się rozpada. Mają wspólnie zakupioną nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym i nie wiedzą jak rozwiązać sprawy związane z podziałem wspólnego majątku.
Wracając do tematu, sprawa dotyczy nie tylko rozpadających się małżeństw, ale choćby związków, gdzie dwoje młodych ludzi kupuje razem nieruchomość na kredyt i po rozstaniu muszą zdecydować co z nieruchomością i kredytem.
Temat jest na tyle złożony i szeroki, że postanowiłem nagrać obszerny odcinek na ten temat, a jego zapis zamieszczam poniżej.
Tematy, które poruszam:
- rozdzielność majątkowa
- rozwód, a przejęcie własności nieruchomości
- co z kredytem hipotecznym?
- zdolność kredytowa i jej znaczenie przy rozwodzie
- dzieci na utrzymaniu, 800+, alimenty
i tym podobne.
Treść dzisiejszego wpisu jest na podstawie odcinka, który jest opublikowany na YouTubie. Jeśli wolisz formę video, to poniżej zamieszczam link do odtworzenia.
Rozwód, a kredyt hipoteczny krok po kroku
Zacznę od krótkiego przedstawienia etapów, jakie działania należy podjąć, by rozwiązać sprawę kredytu hipotecznego i odkupienia majątku od małżonka. Zakładam, że dogadaliście się w tej kwestii i podjęliście decyzję, że nie sprzedajecie nieruchomości, tylko jeden z Was nabywa udziały od żony czy męża.
Jakie kroki Was czekają?
- Rozdzielność majątkowa
- Umowa zobowiązująca
Na podstawie której jeden z małżonków ma nabyć pozostałe udziały w nieruchomości od drugiego. - Kredyt hipoteczny
Tu najszerszy temat, bo będziemy dotykać kwestii samych możliwości finansowania, a także zdolności kredytowych, alimentów, 800+, dokumentacji i tak dalej.
Zatem jedziemy po kolei.
Pierwszy krok - rozdzielność majątkowa
Byliście zakochani, wierzyliście w wieczną miłość naturalnym było dla Was, że po ślubie wszystko będziecie mieli wspólne. Mieliście więc wspólnotę majątkową małżeńską. Niestety jak to w życiu coraz częściej bywa, rozstajecie się.
W tym momencie tzw. intercyza powinna być pierwszym krokiem, który podejmujecie. Mocno upraszczając, do tej pory kupowaliście samochód, mieszkanie i inne aktywa do Waszego majątku wspólnego. Podobnie traktowane były Wasze dochody i zaciągane zobowiązania. Od teraz wszystko macie oddzielnie. Czyli to co nabyliście przed intercyzą nadal jest wspólne, ale wszystko kupowane czy zaciągane od teraz będzie traktowane jako Wasz majątek osobisty.
To ważny krok, bo dzięki temu możesz wziąć kredyt hipoteczny samemu, bez zgody czy nawet wiedzy małżonka.
Jak ustanowić rozdzielność majątkową? Idziecie razem do Notariusza i podpisujecie umowę małżeńską. Całość trwa kilkanaście minut i kosztuje najczęściej około 500-600 zł. Oczywiście obie strony muszą wyrazić na to zgodę (chyba, że rozdzielność jest ustanawiana przez sąd).
Po wyjściu od Notariusza możesz składać wnioski w banku o kredyt. Kiedyś trzeba było odczekać 3, czasem 6 miesięcy w niektórych bankach, by te zaakceptowały ustanowienie rozdzielności majątkowej.
Umowa zobowiązująca - przejęcie własności nieruchomości
Pora na drugi krok, czyli jak przejąć nieruchomość od żony lub męża. Pierwsza podstawowa zasada. W zdecydowanej większości przypadków … musicie się dogadać. Zdaję sobie sprawę, że w momencie rozpadu związku, emocje mogą sięgać zenitu. Dlatego szukanie kompromisów w sprawie podziału majątku i kredytu może wydawać się niemożliwe. Jednak koniec końców jeśli się nie dogadacie, to z dużym prawdopodobieństwem stratni będą wszyscy.
Żaden z Was nie sprzeda nieruchomości bez zgody drugiego. Jedno z Was ma zdolność kredytową i chce przejąć nieruchomość z kredytem, bo drugiej na to nie stać? I tak musi mieć zgodę drugiej strony.
Co więcej, masz sprawę rozwodową, która przeciąga się np 2-3 lata? Sąd może rozwiązać Twoje małżeństwo, ale … bez podziału majątku. Bo uzna, że strony mają się dogadać. Albo każe to rozstrzygnąć w odrębnym postępowaniu sądowym żeby nie przeciągać samej sprawy rozwodowej.
Możesz więc dostać rozwód bez podziału majątku. Tak samo działa to w drugą stronę, możesz przeprowadzić podział majątku np. u Notariusza bez sprawy rozwodowej.
Jeśli już uda Wam się dojść do kompromisu lub przymusi Was do tego sąd, to w jaki sposób można podzielić majątek?
Sposoby podziału majątku
Składników majątku może być znacznie więcej. Dom, mieszkanie, samochody, biżuteria, gotówka na kontach, akcje, udziały w spółkach i długo można by jeszcze wymieniać. To bardziej zadanie dla prawników. Z racji tego, że zajmuję się przede wszystkim kredytami hipotecznymi, to skupię się na podziale samej nieruchomości.
Zawieracie więc z byłym lub jeszcze małżonkiem:
- umowę kupna/sprzedaży – minus jest taki, że kupujący płaci podatek PCC w wysokości 2% od nabywanych udziałów
- zniesienie współwłasności – podobnie jak wyżej, ale nie ma PCC. Taką umowę mogą zawrzeć między sobą nie tylko Małżonkowie, ale po prostu współwłaściciele nieruchomości. Stosuje się to często np. po postępowaniach spadkowych, gdy jeden ze spadkobierców chce przejąć całą nieruchomość. Podpisujecie wówczas taką umowę i wskazuje się kwoty, które należy przelać na poczet pozostałych właścicieli.
- podział majątku – jak wspominałem wyżej, możecie podzielić majątek po rozwodzie, w jego trakcie lub nawet przed. Możecie zawrzeć ugodę przed rozwiązaniem małżeństwa i dostaniecie kredyt na przejęcie kredytu hipotecznego i spłatę jeszcze aktualnego małżonka. Jeśli chcesz podzielić majątek przed rozwodem i dostać na to kredyt hipoteczny, to zgłoś się do mnie, bo mało który bank to sfinansuje.
Jak macie rozdzielność majątkową i umowę przedwstępną czy ugodę odnośnie jednego z powyższych, to możemy działać z kredytem. Dostaniesz na tej podstawie decyzję kredytową, możesz podpisać umowę z bankiem, a jednym z warunków uruchomienia kredytu będzie dostarczenie do banku aktu notarialnego umowy przyrzeczonej.
Zmiana warunków czy nowy kredyt?
Jeśli masz już ustalone, że możesz przejąć nieruchomość z kredytem, to jeśli nie potrzebujesz kredytu dodatkowo na spłatę Małżonka, to kredyt możesz przejąć na dwa sposoby:
- Aneks do umowy w aktualnym banku
Pokazujesz rozdzielność majątkową i podział majątku i na tej podstawie możesz z bankiem podpisać aneks, w ramach którego odpisujesz współkredytobiorcę i zostajesz sam przy kredycie. Zanim jednak bank zgodzi się podpisać aneks sprawdzi Twoją zdolność kredytową, czy masz wystarczającą by sam spłacać kredyt. Tu jednak sama ugoda czy umowa przedwstępna nie będzie wchodzić w grę. Musisz być już po podziale majątku. - Refinansowanie kredytu
Drugą opcją jest przeniesienie kredytu do innego banku. Daje ona zdecydowanie więcej możliwości. Oczywiście też bank będzie weryfikował Twoją zdolność kredytową, ale mamy tu więcej opcji. Możesz nie mieć jeszcze podzielonego majątku leczy wystarczy umowa przedwstępna czy ugoda, by złożyć wniosek. Możesz podwyższyć kredyt o cel dodatkowy np. spłatę Małżonka, ale o tym w kolejnym punkcie, bo tu chciałbym powiedzieć więcej.
Refinansowanie kredytu i cel dodatkowy
Przy przeniesieniu kredytu mamy sporo możliwości. Możesz dobrać kwotę na remont, dokończenie budowy czy nawet cel dowolny. Ten ostatni to istna petarda. Możesz podwyższyć kwotę kredytu w niektórych bankach o 10, 15%, 30%, a nawet 50% na tzw. cel dowolny i dostaniesz tą kwotę na konto i banku nie będzie interesować to na co wydałeś pieniądze! Możesz kupić sobie samochód, lecieć na wakacje, kupić krypto albo przewalić to w kasynie.
Ważne, by nieruchomość, która zabezpiecza kredyt miała odpowiednią wartość. Kwota kredytu z celem dowolnym musi mieścić się w zależności od banku w 80% lub 90% wartości nieruchomości (tzw. LTV).
Przykład:
Macie dom warty 1 mln zł. Zostało 400 000 zł kredytu do spłaty + musisz wypłacić Małżonce jeszcze 200 000 zł. Razem cel główny to 600 000 zł. Możesz dobrać 200 000 zł na tzw. cel dowolny:
- 400 000 zł cel główny
- 200 000 zł spłata Małżonka
- 200 000 zł cel dowolny
- Razem 800 000 zł
- Wartość nieruchomości 1 mln zł
- LTV = 80%
Wszystko się spina, jak masz zdolność kredytową, to dostaniesz takie finansowanie.
Zdolność kredytowa
Zdolność kredytowa przy rozwodzie to temat rzeka. Jeśli jeden ze współkredytobiorców chce przejąć kredyt, to bank zanim się zgodzi jeszcze raz przeanalizuje jego zdolność kredytową. Jeśli nie ma samodzielnie, to może dobrać współkredytobiorców (np. rodziców). Podobny schemat jak przy udzielaniu nowego kredytu.
Przy rozwodzie jest kilka dodatkowych aspektów, dotyczących zdolności kredytowych które warto poruszyć, choćby takich jak:
- rozdzielność majątkowa
- dzieci na utrzymaniu
- 800+
- alimenty otrzymywane i płacone
- wyrok rozwodowy czy potrzebny i po co?
Zaczynamy od rozdzielności majątkowej. Większość już omówiłem na początku wpisu. Ale jedna ważna wzmianka dodatkowa. Jest jeden bank, w którym nawet jak macie rozdzielność, to Twój mąż lub żona będzie uwzględniony jako osoba na Twoim utrzymaniu. Absurd totalny, ale takie rzeczy też się zdarzają.
Dzieci na utrzymaniu i 800+
Jeśli macie dzieci, to przy liczeniu zdolności kredytowej bank uwzględnia je jako osoby będące na Twoim utrzymaniu, więc zaniżają Twoją zdolność. Większość banków na szczęście bierze pod uwagę 800+ jako dodatkowy dochód, ewentualnie obniżenie kosztów utrzymania dziecka, więc ma to pozytywny wpływ na Twoją zdolność.
Teraz trzymaj się mocno. Nawet jak jesteście małżeństwem, mieszkacie razem, wspólnie wychowujecie dzieci, to jeśli macie rozdzielność i składasz wniosek o kredyt samodzielnie, a 800+ jest wypłacane na nazwisko Twojego męża lub żony to… nie jest Twój dochód. Ważne jest więc kto składa wniosek w ZUS. Dzieci są uwzględniane oczywiście jako na Twoim utrzymaniu, ale 800+ Twoje już nie jest.
Alimenty otrzymywane i płacone
Odnośnie alimentów, to banki stosują podwójne standardy. Jeśli je płacisz, to obciążają Twoją zdolność kredytową podobnie jak rata kredytu. Jeśli je otrzymujesz to … nic. No dobra – 3 banki mogą przyjąć alimenty jako pomniejszenie kosztów utrzymania dziecka, więc jest to pewien plus, ale dla pozostałych nie mają one żadnego znaczenia.
Czyli jeśli masz dziecko, to jest uwzględniane na Twoim utrzymaniu. Jeśli jednak płacisz alimenty, to dzieci w gospodarstwie domowym nie musisz liczyć, ale obciążenie miesięczne w postaci płaconych alimentów obniży Twoją zdolność.
Skąd banki wiedzą, że płacisz alimenty?
- Pytają o to na wniosku kredytowym
- Część banków (nie wszystkie) wymagają, byś przedstawił do wniosku wyrok rozwodowy
- Pełna historia rachunku bankowego – niektóre banki analizując Twoją zdolność kredytową, chcą mieć wgląd w pełną historię Twojego rachunku bankowego.
Po co analityk przegląda Twoje konto? O tym mówiłem w odcinku 10 na YouTube. Link do filmu poniżej.
Po co analitykowi wyciągi z Twojego rachunku bankowego?
https://www.youtube.com/watch?v=D5GnYJI2fNs
Ważna wstawka!
Najgorsze rozwiązanie dla Twojej zdolności kredytowej, to jeśli w wyroku sądowym macie ustaloną wspólną lub naprzemienną opiekę nad dziećmi i dodatkowo płacisz alimenty. Wówczas dziecko jest uwzględniane na Twoim utrzymaniu, a alimenty dodatkowo są Twoim obciążeniem miesięcznym. Rozwiązanie oceniam tu tylko pod kątem wpływu na zdolność kredytową.
Na dziś to wszystko. Jeśli masz jakieś pytania lub chciałbyś bym pomógł Ci z kredytem, to śmiało zapraszam do kontaktu.
- Bartosz Nowak
- 19 czerwca, 2026
- 9:26 am
- No Comments
