Refinansowanie kredytu z oprocentowaniem stałym - KNF blokuje możliwość?!
W ostatnim czasie modne stały się kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym na 5 lat. Na start masz dużo lepsze warunki niż przy oprocentowaniu zmiennym, a jeśli stopy procentowe będą spadać, to przenosisz kredyt do innego banku na stopę zmienną. Zabezpieczasz się z dwóch stron, bo w razie wzrostu stóp, rata Twojego kredytu nie wzrośnie, a w przypadku spadku masz z tyłu głowy refinansowanie kredytu.
I nagle przychodzi Komisja Nadzoru Finansowego i blokuje Ci taki wariant niejako w połowie drogi.
Refinansowanie kredytu tylko na taki sam rodzaj oprocentowania
O co chodzi, czy rzeczywiście jest się czym przejmować. Zacznijmy od faktów. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego 27 czerwca 2023 roku opublikował „stanowisko dot. ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową”.
Pełna treść pisma dostępna pod tym linkiem
Najważniejsze informacje zawarte w piśmie:
- liczba udzielonych kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową rośnie
- KNF szacuje, że rośnie ryzyko, że klienci będą refinansować kredyty na zmienne oprocentowanie wraz ze spadkiem stóp procentowych
Dopuszczalne będzie:
- zaproponowanie klientowi przez bank nowego oprocentowania stałego niższego niż ma obecnie w trakcie jego obowiązywania
- nowe oprocentowanie byłoby ustalone na minimum 5 kolejnych lat
Zabronione będą:
- zmiana oprocentowania stałego na zmienne w trakcie jego trwania!
- refinansowanie kredytu ze stałą stopą procentową na kredyt z oprocentowaniem zmiennym!
- refinansowanie kredytu ze stałą stopą procentową na kredyt z oprocentowaniem stałym, ale obowiązującym krócej
Oprocentowanie stałe lub zmienne i brak wyjścia
W czym problem? W tym, że przepis właściwie działa wstecz. Aktualnie spora część kredytów jest udzielanych z oprocentowaniem stałym nie dlatego, że ludzie boją się wzrostu stóp procentowych, tylko dlatego, że zostały do tego zachęcone przez banki.
Na czym polega przewaga kredytów ze stałym oprocentowaniem (stan na 31.07.2023):
- niższe oprocentowanie niż przy zmiennym (nawet o 2 punkty procentowe)
- 0% prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu (przy zmiennym zwykle jest prowizja przez 3 lata)
- często wyższa zdolność kredytowa
Skoro jest szereg korzyści to w czym problem? W tym, że nagle prawo będzie działać wstecz. Wziąłeś kredyt w maju o stałej stopie , żeby mieć taniej niż przy stopie zmiennej. Jesteś ogarnięty lub współpracujesz z pośrednikiem, który obserwuje rynek i wiesz, że w przypadku spadku stóp procentowych przenosisz kredyt do innego banku oprocentowanie zmienne. Nagle w połowie planu przychodzi UKNF i blokuje Ci możliwość przeprowadzenia takiej zmiany nie tylko w banku, w którym masz aktualnie kredyt, ale także przeniesienia go do innego na stopę zmienną.
Co możesz zrobić jak spadną stopy?
Zamiast na problemie lepiej skupić się na możliwych rozwiązaniach, czyli tym czego bank nie zakazuje.
Pierwsza opcja:
Bank ma możliwość zaproponowania swojemu klientowi nowego oprocentowania stałego w trakcie obowiązywania aktualnych warunków (np. gdy brałeś na 5 lat). Można się spodziewać zatem, że jeśli stopy będą spadać, to bank zaprosi Cię do oddziału, ewentualnie zaproponuje Ci w aplikacji zmianę warunków na korzystniejsze… Dobra zejdźmy na ziemię. Najczęściej negocjacja z bankiem polega na tym, że propozycja którą dostajesz delikatnie mówiąc niespecjalnie zachęca Cię do lojalności wobec banku. Np. Bank Millennium dla nowych klientów oferuje aktualnie oprocentowanie stałe na poziomie 7,57%. Do banku przychodzi klient, który ma kredyt oprocentowany na zmiennej stopie procentowej z marżą 2,3%. Chce zablokować o% na kolejnych 5 lat, a propozycja którą dostaje to … 8,94% (marża + aktualny WIBOR6M – stan na 31.07.2023). Jeśli klient podejmie negocjacje to jest szansa, że dostanie lepsze warunki, ale nie wierz w to, że będzie urywał się telefon z banku z propozycją obniżenia kosztów.
Druga opcja:
Refinansowanie kredytu hipotecznego – wariant, który nadal wchodzi w grę, z tym że z przeniesieniem do innego banku będzie trzeba poczekać nieco dłużej. Refinans będzie opłacał się dopiero wtedy, gdy stopy procentowe dość mocno już spadną. Wówczas przenosisz kredyt w momencie, gdy możesz otrzymać znacznie niższe oprocentowanie stałe w innym banku.
Podsumowując: Jakie będziesz miał możliwości zmiany parametrów swojego kredytu?:
- zmiana oprocentowania zmiennego na stałe w swoim banku
- refinansowanie kredytu ze zmiennego na stałe
- refinansowanie kredytu ze stałego na niższe stałe w innym banku
- negocjacja z bankiem …
- Bartosz Nowak
- 30 lipca, 2023
- 4:36 pm
- No Comments
