Kredyt na budowę domu - wszystko co musisz wiedzieć
Uwierz mi, że gdy bierzesz kredyt na budowę domu, to ostatnim o czym chcesz myśleć, to czy dobrze zaplanowałeś z bankiem koszt wykonania parapetów lub czy nie pomyliłeś się w ilości metrów kwadratowych powierzchni ścian, które będziesz malował.
Niektóre banki na prawdę potrafią utrudnić życie przy rozliczaniu się z budowy, więc do takiego kredytu warto, żebyś dobrze się przygotował. Temat niezwykle szeroki i trudny do wyczerpania. Wszystkie najważniejsze informacje o kredycie na budowę domu w jednym artykule.
W tym artykule przeczytasz
Jeśli wolisz wersję video, to temat budowy domu omawiałem na również na swoim kanale Youtube. Zapraszam do oglądania i komentowania.
Finansowanie budowy domu znacznie różni się od kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Żeby pomóc dobrze Ci przygotować się do takiego kredytu, przygotowaliśmy cykl artykułów, w których poruszamy najważniejsze aspekty tego rodzaju transakcji. Wszystko co powinieneś wiedzieć na ten temat znajdziesz poniżej.
Bezpieczny Kredyt 2% na budowę domu
Na budowę domu możesz aktualnie uzyskać preferencyjny Bezpieczny Kredyt 2%, jednak zanim złożysz wniosek powinieneś zapoznać się z wymogami odnośnie ograniczeń przewidzianych w programie. Więcej na ten temat przeczytasz w poniższym artykule:
Kredyt na budowę domu, a działka
Pierwszym krokiem do otrzymania kredytu na budowę domu jest posiadanie działki. Co prawda jest też możliwość ubiegania się o jednoczesne finansowanie zakupu działki i budowy domu jednym kredytem, ale nie wszystkie banki to robią i wbrew pozorom klienci nie często wybierają ten wariant.
Odnośnie gruntu to podstawowym warunkiem jest możliwość wybudowania na nim domu mieszkalnego. Czyli potrzebujemy decyzji o warunkach zabudowy lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie trzeba sprawdzić czy bank się na nim zabezpieczy.
Jakich działek nie lubią banki?
- o powierzchni większej niż 1 ha
- zalesionych (choć nie musi to wykluczać kredytu)
- bez dostępu do drogi publicznej (bezpośredni lub poprzez służebność czy udział w drodze)
- z zabudowaniami sąsiada
Zdarza się, że jakiś budynek gospodarczy, czy garaż wchodzi nam częściowo na działkę, co widać na mapce, wówczas szansa na kredyt drastycznie maleje.
Powierzchnia działki i rodzaj
To co najbardziej interesuje bank przy kredycie na budowę domu to jej rodzaj oraz powierzchnia. Wbrew pozorom nie ma konieczności budowania na działce budowlanej. Szacuje się, że działki rolne stanowią około 60% gruntów w Polsce i rzeczywiście większość transakcji, z którymi mam do czynienia dotyczy stawiania domu na gruntach z oznaczeniem “R”.
Rodzaje działek akceptowanych przez banki:
- budowlana
- rolna
- zagrodowa (nie wszystkie banki)
- siedlisko (nie wszystkie)
O ile w przypadku działek budowlanych nie ma limitu ograniczenia powierzchni (tylko w mBanku max do 2 999 m2). To w przypadku pozostałych ma ona już spore znaczenie.
Max powierzchnia działki akceptowana przez banki:
- do 3 000 m2
- do 5 000 m2
- do 1ha
- powyżej 1ha
Czasem bank nie będzie miał problemu ze sfinansowaniem zakupu gotowego domu na działce do 5 000 m2, ale w tym samym banku budowy domu na działce rolnej o takiej powierzchni już nie dostaniesz (zaakceptują max do 3 000 m2).
Powyżej 1 ha generalnie finansowanie jest praktycznie niedostępne, choć w wyjątkowych przypadkach na zasadzie odstępstwa jest szansa na akceptację takiej nieruchomości przez bank.
Czy działka jest wkładem własnym?
Krótka odpowiedź – Tak. Niezależnie od tego w jaki sposób i kiedy stałeś się właścicielem działki. Mogłeś ją kupić, otrzymać w spadku czy w darowiźnie. Nieważne, czy 15 lat temu, czy wczoraj, wartość działki i wszystkiego co “stoi” już na budowie jest Twoim wkładem własnym.
Słowem klucz jest tutaj “wartość”, która jest szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego.
Przykład:
Kupiłeś działkę za 50 000 zł 5 lat temu.
Pół roku temu wylałeś fundamenty za 30 000 zł.
W międzyczasie wartość działek i kosztów budowy wzrosła, więc rzeczoznawca szacuje, że podobny grunt może teraz kosztować 80 000 zł, a fundamenty wylejesz za 45 000 zł.
Poniesione koszty: 80 000 zł
Wartość: 125 000 zł – i tą kwotę uwzględni bank.
Banki wymagają 10% lub 20% wkładu własnego. W tym przypadku liczymy jaką część ogólnych kosztów będzie stanowić działka (lub grunt z rozpoczętą budową).
Przykład 2:
Wartość gruntu: 80 000 zł
Fundamenty: 45 000 zł
Koszt budowy domu wg projektu: 600 000 zł
Szacowana wartość inwestycji (działka + koszt budowy domu) = 80 000 zł + 600 000 zł = 680 000 zł
Twój wkład własny to 125 000 zł (działka + fundamenty)
125 000 zł : 680 000 zł = 18,38% wkładu własnego
Do kogo należy działka, ten jest właścicielem domu
Pamiętaj, właściciel działki jest również właścicielem domu. Nieważne czy bierzecie kredyt razem, czy nawet jesteście małżeństwem i macie wspólnotę majątkową. Załóżmy, że jeden z małżonków otrzymuje działkę od rodziców w darowiźnie. Biorą wspólny kredyt na 800 000 zł. Kredyt spłacają razem, ale właścicielem domu jest … tylko jeden z nich (właściciel działki). W przypadku rozwodu może sprzedać działkę bez pytania drugiej strony o zgodę. Ta może jedynie w ramach roszczenia domagać się zwrotu nakładów wniesionych w budowę domu.
Więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Budowa domu na działce małżonka
https://lepiejnizwbanku.pl/kredyty/budowa-domu-na-dzialce-malzonka/
Dom na zgłoszenie, czy pozwolenie na budowę?
Rozpoczęcie procedury kredytowej następuje po uzyskaniu pozwolenia na budowę, pod konkretny projekt budowlany. Od niedawna dla domów mniejszych niż 70 m2 nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia, a wystarczy zgłoszenie budowy oraz pieczątka o braku wniesienia sprzeciwu przez organ budowlany. Niedługo taka forma będzie możliwa już niezależnie od metrażu zgodnie z nowymi przepisami znowelizowanymi przez Sejm.
Rewolucyjne zmiany w prawie budowlanym
Niezależnie od formy rozpoczęcia procedury, nie ma problemów z uzyskaniem finansowania z banku.
Kredyt na budowę domu, a rozliczenie
Bank musi mieć zapewnienie z Twojej strony, że finansuje Ci budowę domu, który zostanie oddany do użytkowania. Nie możesz zatem przedstawić projektu nieruchomości o powierzchni użytkowej 150 m2 i wziąć 300 000 zł kredytu, by postawić stan surowy zamknięty, a resztę zrobić sobie na spokojnie.
Do jakiego stanu zaawansowania musisz rozliczyć się z bankiem?
- wykończony (pod klucz)
- deweloperski (nie w każdym banku)
W większości przypadków banki nie chcą faktur! Najczęściej rozliczenie odbywa się na podstawie zdjęć, które albo robisz sam albo dedykowany przez bank rzeczoznawca majątkowy lub pracownik banku.
Jak wygląda rozliczenie zakończenia budowy?
- przedstawienie kosztorysu
- zdjęcia budowy lub inspekcja z banku (najczęściej płatna)
- skan dziennika budowy
- pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu robót budowlanych
Minimalne koszty budowy
Bank nie uwierzy Ci, że postawisz dom o powierzchni 200 m2 za 400 000 zł, bo część zrobisz sam, a trochę pomoże Ci szwagier lub teść. Banki w swoich procedurach przyjmują minimalne koszty budowy domu, a metodologia liczenia może się znacznie różnić u poszczególnych kredytodawców. Skąd te różnice?
Część banków każe wykończyć Ci dom “pod klucz”, a pozwoli Ci się rozliczyć do tzw. stanu deweloperskiego. Niektóre przyjmują minimalny koszt na poziomie 3 200 zł/m2, a niektóre 4 500. Podstawowa różnica wynika jednak z tego, że poszczególne instytucje przyjmują inny metraż domu, który budujesz.
Powierzchnia domu, od której bank liczy koszt budowy:
- tzw. użytkowa mieszkalna
- użytkowa (użytkowa mieszkalna + kotłownia + pomieszczenie gospodarcze + garaż)
- użytkowa z garażem (ale bez kotłowni i pomieszczeń gospodarczych)
Przykład powierzchni w projekcie budowlanym:
- powierzchnia użytkowa mieszkalna – 150 m2
- garaż – 40 m2
- kotłownia – 5 m2
- pomieszczenie gospodarcze – 5 m2
Bank X przyjmuje minimalny koszt budowy na poziomie – powierzchnia całkowita x 4 200 zł/m2. Minimalny koszt = 200 m x 4 200 zł/m2 = 840 000 zł
Bank Y przyjmuje 3 500 zł/m2 licząc tylko od powierzchni użytkowej mieszkalnej.
Min koszt = 150 m x 3 500 zł/m2 = 525 000 zł
Różnica w koszcie budowy pomiędzy poszczególnymi bankami to 60% w tym przypadku i ponad 300 000 zł!
Dlaczego jest to takie ważne?
Załóżmy, że jesteś posiadaczem działki o wartości 300 000 zł. Warunek wkładu własnego masz więc spełniony. Ustaliłeś z kierownikiem budowy, że w/w dom wybudujesz za około 650.000 zł. Chcesz złożyć wnioski do banków X i Y i wnioskować o kredyt na całą budowę. O ile w banku Y dostaniesz taki bez problemu (pod warunkiem posiadania zdolności kredytowej), to Bank X Ci powie:
“ok dostaniesz 650 000 zł, ale pozostałe 190 000 zł musisz zaangażować swojego wkładu własnego, bo taniej nie wybudujesz! Wkład własny wnosisz zanim przelejemy Ci pierwszą transzę”
Część banków uruchomi jednak kredyt oraz pozwoli Ci zaangażować Twoje środki w trakcie trwania budowy.
Budowa domu systemem gospodarczym
Najczęściej klienci budują sami. Oczywiście jest kierownik budowy, część prac zlecana jest podwykonawcom, ale nie ma podpisanej umowy na wykonanie robót budowlanych ze stałą ekipą. Kredyt na budowę domu jest uruchamiany w transzach wraz z postępem zaawansowania prac. Liczbę transz oraz jej wysokości zależą od procedur danego banku oraz wniesionego wkładu własnego. Przykładowo: kwotę 800 000 zł część banków wypłaci Ci w 5 transzach, a inny uruchomi w 2.
Najważniejsze informacje przy budowie systemem gospodarczym:
- rozliczenie budowy na podstawie kosztorysu (każdy bank ma swój druk)
- wypłata kredytu na Twoje konto
- proponujesz liczbę transz, a decyzję podejmuje analityk
Przykład:
Dostajesz transzę 120 000 zł do wydania co wg kosztorysu wystarczy Ci na:
- dach – 70 000 zł
- okna 30 000 zł
- ściany działowe – 15 000 zł
- drzwi zewnętrzne – 5 000 zł
Jeśli wykonasz te prace to bank to zaakceptuje. Nie będzie wnikał czy na dach wydałeś 50 000 zł czy 80 000 zł. Skoro zaakceptowali kosztorys, to przyjmują, że tyle na niego wydałeś.
Budowa domu z generalnym wykonawcą
Domy drewniane z bali, domy szkieletowe, czy z prefabrykatów. Jeszcze niedawno banki miały problem z finansowaniem tego typu inwestycji, ale powoli się uczą tego, że taka budowa przebiega zupełnie inaczej. Przede wszystkim tu już nie przechodzi budowa systemem gospodarczym tylko musisz przedstawić bankowi umowę z generalnym wykonawcą. Część banków nie będzie chciała w takiej sytuacji kosztorysu i oprze się tylko o umowę, ale to w mniejszości przypadków.
Budowa z generalnym wykonawcą – najważniejsze informacje:
- możliwe większe transze i szybsza ich wypłata
- rozliczenie na podstawie umowy z deweloperem (czasem także kosztorysu)
- wypłata na konto wykonawcy
Naprzemienne kredytowanie
Jeśli deklarujesz bankowi wniesienie części wkładu własnego w trakcie trwania budowy, to część banków umożliwi Ci tzw. kredytowanie naprzemienne.
Przykład:
- minimalne koszty budowy wg banku – 600 000 zł
- Twoja zdolność kredytowa – 500 000 zł
- masz pieniądze na lokacie – 100 000 zł lub więcej
Chcesz ruszyć z budową teraz, ale lokata kończy Ci się za 3 miesiące, więc nie chcesz jej zrywać już. Część banków uruchomi Ci pierwszą transzę kredytu, a swój wkład własny będziesz musiał uzupełnić pomiędzy poszczególnymi transzami.
Ważne: Nie możesz wydać całego kredytu, a na końcu dokończyć budowę “za swoje”. Warunkiem banku zawsze jest to, że cały Twój udział własny musi zostać wniesiony przed ostatnią transzą, a bank zamyka transakcję.
Wypłata transz i spłata kredytu
Kredyt na budowę domu jest wypłacany najczęściej w transzach. Piszę najczęściej, bo jeśli masz już prawie stan deweloperski i wnioskujesz o 150 000 zł na dokończenie budowy, to pewnie bank wypłaci Ci to w jednej transzy. W większości przypadków dostaniesz ich jednak kilka.
Przykład:
Kredyt na budowę – 600 000 zł
Wkład własny – działka o wartości 100 000 zł
4 transze: 100 000 zł, 200 000 zł, 200 000 zł i 100 000 zł
Często wysokość pierwszej transzy jest uzależniona od wysokości wniesionego już wkładu własnego (czyli działka + ewentualny stan zaawansowania budowy). Każdy bank inaczej podchodzi do ustalania wysokości transz.
Od czego banki uzależniają wysokość i ilość transz?:
- od kwoty kredytu
- od wysokości wkładu własnego
- procentowo (np max 10% lub 40% ogólnych kosztów budowy w danej transzy)
Wypłata transz, a spłata kredytu:
Po wypłacie pierwszej danej transzy zaczynasz już spłacać kredyt! Płacisz jednak tylko odsetki od wypłaconej kwoty. Jeśli więc przy kredycie na 600 000 zł powinieneś płacić ratę około 4500 zł/mc, a uruchamiasz pierwszą transzę na 100 000 zł, to zapłacisz tylko odsetki (np. 600 zł/mc – to zależy od wysokości oprocentowania). Przez czas trwania budowy trwa tzw. „okres karencji”. Dopiero po zakończeniu budowy i zakończeniu okresu karencji spłacasz pełną ratę kapitałowo – odsetkową.
Dlaczego wybór banku jest tak ważny?
Mam podejście, że przy budowie domu zwykle masz tyle na głowie, że bank powinien Ci to pomóc sfinansować i nie przeszkadzać. Niestety są banki, które potrafią mocno utrudnić życie przy rozliczaniu się z transz.
Czym kierować się wybierając bank przy kredycie na budowę domu?
- warunkami cenowymi (jak zawsze)
- wymogami odnośnie minimalnych kosztów budowy
- sposobem rozliczania transz (zdjęcia czy płatne inspekcje)
- kosztorysem
- ilością proponowanych transz
Kosztorys - jak mocno różni się w bankach?
Pamiętaj, że z budowy rozliczasz się na podstawie kosztorysu. Musisz go najpierw sam wypełnić, a potem rozliczasz się na jego podstawie. Jeśli współpracujesz z nami przy kredycie, to z kosztorysem Ci oczywiście pomożemy, ale nadal jego wypełnienie może przysporzyć sporo problemów.
Kosztorys budowlany – jakie są różnice?
W jednym banku masz np. pozycję „wykończenie ścian”. Tam wpisujesz kwotę np. 30 000 zł. W innym banku to samo masz rozbite na kilka pozycji:
- tynki
- gładzie
- malowanie
- glazura
Co więcej, w kosztorysie wpisujesz liczbę pomieszczeń albo wręcz metrów kwadratowych powierzchni ścian, które będziesz malował. Wyobraź sobie teraz wypełnienie kosztorysu, w którym wpisujesz te wszystkie rzeczy oraz musisz zaplanować ile wydasz na parapety, orynnowanie, czy inne detale. A z drugiej strony masz bank, w którym wpisujesz powierzchnię swojego domu i wylicza Ci automatycznie koszt budowy, którą możesz zmodyfikować wedle własnego uznania. Już sam kosztorys wiele mówi o tym jak dany bank czepia się szczegółów, a który w tej budowie rzeczywiście nie przeszkadza.
EKO czy się opłaca i jakie warunki trzeba spełnić
Coraz więcej banków umożliwia ubieganie się o tzw. kredyt ekologiczny. Co ciekawe może on być udzielony nie tylko na budowę, ale również na zakup domu lub lokalu mieszkalnego. Jeszcze niedawno wystarczyło, że zastosujesz odpowiednią technikę grzewczą, ale teraz banki opierają się na projektowanej charakterystyce energetycznej.
Jakie warunki musi spełnić nieruchomość, by otrzymać kredyt EKO?
Wartość wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną EP. nie może być wyższa niż:
- 57 do 70 kWh/(m2*rok) – w przypadku domów
- 53 do 65 kWh/(m2*rok) – w przypadku lokali mieszkalnych
Czy warto?
Na dziś np. jeśli nie jesteś klientem mBanku lub BNP Paribas, to kredytu nie Eko albo w ogóle u nich nie dostaniesz (BNP Paribas) albo na fatalnych warunkach (mBank). W pozostałych bankach jednak różnice często są marginalne pomiędzy ofertą standardową, a kredytu ekologicznego.
Jakie są różnice na marżach?
- od 0,02 punktu procentowego
- do 0,4 punktu procentowego
Kredyt na budowę domu - wymagane dokumenty
Na koniec kwestia formalności, czyli jakie dokumenty musisz dostarczyć w przypadku ubiegania się o kredyt na budowę domu. Jeżeli nie jesteś jeszcze właścicielem działki lecz dopiero ją kupujesz, to zamiast aktu własności przedstawiasz umowę przedwstępną zakupu działki. Pozostała dokumentacja zaś pozostaje bez zmian.
Lista dokumentów do kredytu na budowę domu:
- akt własności działki
- prawomocne pozwolenie na budowę
- decyzja o warunkach zabudowy lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
- wypis z rejestru gruntów
- wyrys z rejestru gruntów
- projekt budowlany
- dziennik budowy
- projektowana charakterystyka energetyczna
- kosztorys budowlany na druku bankowym (każdy ma swój)
- operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego
Odnośnie operatu szacunkowego, to część banków sama wycenia nieruchomość, a dla części możesz dostarczyć wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę, z którym współpracujesz.
Jeśli chcesz, żebyśmy pomogli Ci przejść przez całą procedurę i pomóc w uzyskaniu kredytu, to zapraszamy do kontaktu.
